01
许可持有人与范围
把营业许可证、许可持有人、许可区域和客房，与合同中的资产逐一对照。未申报的扩建或用途变更，无法通过承继申请来补正。
在日本购买日式旅馆或酒店，第一步是决定取得什么：土地建筑物、旅馆业务，还是运营公司的股份。旅馆业许可、合同、员工和负债在三种方式下的处理各不相同。接着，以物业现状逐一核对许可持有人、温泉权利与许可、建筑记录和消防安全。融资、预扣税、折旧和取得后的申报要同步规划，每一点都应向当地主管部门和专业人士确认。
01 / WHY RYOKAN & BOUTIQUE HOTELS
账面上看不到的价值
日式旅馆和小型酒店拥有资产负债表上看不到的价值：窗外的山景、客人钟爱多年的温泉、让人专程前来的料理，以及支撑这一切的员工。对买方而言，这既是机会，也是责任。收购的理由在于保留重要的部分，同时把用途、运营和资金重新组合成下一任经营者能够持续的形态，而不是承诺的回报。
TSUNAGU 的“More Value Planning”从选择保留什么开始——建筑、风景或人的手艺——再同时重组三件事：物业的用途、日常工作的分工，以及从取得、改造到第一笔住宿收入的资金流。
已公开的案例展示了这类改变的样子：有旅馆在厨房引入蒸烤箱的烹饪程序并重新分工；有旅馆把手写转抄的预订信息和厨房白板，换成各部门共用的 PMS（物业管理系统）和大屏幕；还有以修学旅行为主的旧设施，被改造成可与爱犬同住的旅馆。这些是衡量改变的参考，而不是对结果的预测。
- 将客房改为家庭房、整栋出租、桑拿、团体住宿和 workation 使用
- 把厨房、清洁和前台工作变成可共享、有记录的作业流程
- 为闲置空间和温泉排水的余热找到新用途，并在前后衡量成本
02 / ACQUISITION & LICENSING
三种收购方式，三条不同的许可路径
旅馆可以通过资产交易（土地建筑物）、股权交易（运营公司的股份）或业务转让（旅馆业务本身）易手。只买建筑物，现有经营者的许可不会随之转移。业务转让时，转让方和受让方可获得批准使经营者地位得以承继，但批准必须早于转让生效；否则须重新申请许可。股权交易中持有许可的公司继续存续，但各项变更仍需确认。
首先把所有与经营分开。建筑物的卖方和旅馆业许可的持有人不一定相同；运营公司可能以租赁或委托经营的方式营业，餐厅或浴场也可能由其他法人经营。在确定交易结构之前，先把营业许可证、公司登记、不动产登记和运营合同放在一起核对。
合并、公司分立和继承，各有其承继程序，须获得都道府县或市的批准。从同一许可下的业务中只切出一栋楼，不适用业务转让的承继制度；大规模改建也可能被认定需要重新取得许可。由于批准的时点决定旅馆能否不间断营业，请在合同时间表中同时确定批准日和转让生效日。办理天数和手续费因各地窗口而异。
| 资产交易 | 股权交易 | 业务转让 | |
|---|---|---|---|
| 取得标的 | 土地和建筑物；不含经营业务本身 | 持有许可并经营旅馆的公司的股份 | 经选定的旅馆业务、资产和合同 |
| 旅馆业许可 | 不随建筑物转移；经营者须自行取得许可 | 持有许可的公司存续；代表人、商号或设施的变更仍需确认 | 在转让生效前获得批准，即可由买方承继 |
| 负债 | 确认哪些资产和权利属于交易范围 | 借款、拖欠工资和税款、诉讼及退款义务原则上留在公司 | 逐项选定，并逐一确认转移要件 |
| 员工与合同 | 不会自动转移，须另行约定 | 留在公司；确认借款、租赁和运营合同中的控制权变更条款 | 员工须经真实意愿同意才转移；各合同须取得同意或重新签约 |
| 温泉许可 | 依《温泉法》另行确认 | 依《温泉法》另行确认 | 依《温泉法》另行确认 |
| 卖方为非居民 | 买方原则上须就在日本支付的价款预扣10.21% | 不动产的预扣规定不能直接套用，请咨询税理士 | 不动产的预扣规定不能直接套用，请咨询税理士 |
03 / COMPLIANCE & DUE DILIGENCE
签约前需要核查的事项
日本旅馆的尽职调查，是把文件与建筑物现状逐一比对。确认谁持有旅馆业许可、许可范围是什么；哪些温泉许可覆盖源泉和浴场；建筑记录是否与后来的扩建、用途变更相符；消防设备的检查是否已报告、缺陷是否已整改；如果是股权交易，公司还留有哪些负债。找不到文件是需要厘清的问题，并不代表任何结论。
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温泉权利与许可
把源泉、扬汤设备、引汤管、储汤罐和浴场画在同一张图上，标明各自的所有人和许可名义。确认供汤合同、组合规约、供应量，以及管线是否经过他人土地。
03
建筑记录与用途变更
按楼栋和时期整理建筑确认证明、检查合格证、变更记录和现状图纸。将建筑物用途变更为旅馆或酒店时，变更面积超过200平方米须申请建筑确认；即使在此以下，建筑物仍须符合法规。
04
既存不适格还是违规
符合当年标准但不符合现行标准的建筑，与一开始就违规的建筑不同。须逐条判断；只看建成年份（包括是否在1981年前后）无法下结论。
05
消防安全
取得最近的检查结果报告和各设备检查表，以及缺陷已整改的证明；并按新的人员配置（含夜间）核对防火管理人和消防计划。获得《旅馆业法》的批准，并不代表消防手续已完成。
06
股权交易背后的公司
依据原始资料核查借款、拖欠工资和税款、诉讼及退款义务，而不是看建筑外观。卖方的个人担保不会因出售股份而自动解除，须与金融机构另行约定。
04 / VALUE-ADD & OPERATIONS
让系统支持人，而不是取代人
旅馆的价值提升，往往来自工作的重新编排，而不只是施工。把从预订到退房的每一项工作画出来，决定哪些交给系统、哪些仍需有人到现场，并先在少数客房测试再推广。改造、新房型或桑拿，应在动工前与建筑、消防和保健所窗口沟通，使三方的图纸和程序保持一致。
01
从预订到退房的一张图
把预订、变更、付款、到店引导、身份确认、分房、钥匙和退房画在同一张图上，标明每个环节使用的系统和负责人。重复录入和停滞的工作很快就会显现。
02
身份确认与住宿登记
OTA 账号上的身份验证，不等于旅馆自身的入住手续。根据许可条件和地方条例，设计借助 ICT 的身份确认、出入管理、咨询应答和紧急处置，并向保健所说明。
03
智能门锁与 PIN 码
在门锁实机上测试：取消或换房后，旧 PIN 码是否确实失效。部分离线 PIN 方式在有效期内仍可使用，除非在门锁本体上停用。
04
断网、被锁门外与急病
演练断网、电池耗尽和被锁门外的情况，并指定到现场处理的人（含夜间）。有远程窗口，并不意味着不需要能亲自到场的人。
05
厨房、清洁与布草
记录菜谱、出成率和作业程序，让料理不再只依赖一位厨师长；用照片共享清洁标准。每次调整前后，衡量每份餐的总成本、工时和返工清洁率。
05 / FINANCING, TAX & STRUCTURE
先看现金：融资、预扣税与折旧
旅馆的资金规划应以每月现金流为准，而不是表面收益率：取得、改造、开业费用和营运资金，再加上本息偿还、税款和资本性支出，并以保守的入住率测试。卖方如为非居民，买方原则上须就在日本支付的不动产价款预扣10.21%。超过法定耐用年限的二手建筑可按短年限折旧，这只是改变纳税的时点，并非免税。每一点都请向税理士确认。
买方向非居民个人或外国法人支付日本土地或建筑物的价款时，原则上须预扣10.21%并缴纳给税务署；在日本国内支付的，期限为次月10日。这不是卖方的最终税率。个人购买自住住宅且价款在1亿日元以下的例外，不适用于以经营或投资为目的取得的旅馆。按1亿日元、无例外计算，预扣10,210,000日元，实付89,790,000日元。
超过法定耐用年限的二手建筑，可按“法定耐用年限×20%”计算折旧年限，最短2年。木结构旅馆・酒店用由17年变为3年，木结构住宅用由22年变为4年，钢筋混凝土酒店用由39年变为7年；旅馆不能套用住宅用年限。为投入使用而发生的资本性支出超过取得价款50%时，不能直接采用这一简便方法。土地不计提折旧，土地与建筑的价格划分须有合理依据。相应地，出售时的收益也会更大。TSUNAGU 提供免费测算工具，可确认对现金的影响。
- 在准备文件之前，先确定取得主体：个人、日本法人还是外国法人。
- 融资渠道因用途而异：日本政策金融公库的旅馆业及事业承继贷款、地方银行、商工中金、DBJ、REVIC 等，各自公布条件和审查方式。
- 在实际取得日起20日内提交外为法报告；姓名或地址日后变更时，原则上须在2年内办理变更登记。
06 / WHY TSUNAGU
与已经准备好的业主直接沟通
TSUNAGU 让买方与决定寻找接班人的业主直接沟通，并以保护双方的规则运作：匿名概要、经保密程序和业主同意后才披露，以及成交时由持牌房地产经纪公司提供合同支持。指南提供日文、英文和中文，可登记海外电话号码，文件只在交易需要时才请您提供。海外客户没有特别的收费标准。
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FAQ
海外买方常见问题
以下回答涵盖海外买方常提出的所有权、许可、员工、文件和实务问题，属于一般信息，并非针对个别交易的建议。针对具体物业，请在行动前向负责的窗口确认，例如负责旅馆业许可的保健所、消防署、建筑主管部门、税务署或日本银行，并咨询具备资质的专业人士。
外国人可以在日本持有日式旅馆或酒店吗？
一般而言可以。日本对取得土地和建筑物没有国籍限制，外国个人和法人均可取得完整所有权。非居民一般须在取得后20日内提交外为法报告；特别注视区域内的土地，200平方米以上的交易须事前申报。请向主管部门确认最新规定。
买下建筑物后，当天就能开始营业吗？
不一定。所有权和旅馆业许可是分开的。经营者变更时，须安排业务转让的批准或新许可，以及其他许可和合同，事先确定可以营业的日期。
员工会随许可一起转移吗？
不会。业务转让中，须向员工说明新雇主、工作内容、工作地点和劳动条件，并取得本人的真实意愿同意，劳动合同才会转移。这与行政上的批准是不同的程序。
需要来日本，或者需要日本的电话号码吗？
阅读指南和首次咨询只需要电子邮件地址。发送第一条消息或申请信息披露前须登记电话号码，可使用带国家代码的海外号码，不需要短信验证。签约和交割能否远程或委托代理办理，逐案确认。
Japan Realtor 会成为我在日本的联系人或纳税管理人吗？
不会自动成为。登记上的国内联系人、国税的纳税管理人、地方税的安排和物业管理，是各自独立的角色，须由个人或公司分别承担。我们的团队会协助梳理您需要哪些角色、可以委托谁。
审阅：堤诚之（Japan Realtor 株式会社 代表董事） · 更新日期 2026-10-29 · 堤 誠之