01
許可持有人與範圍
把營業許可證、許可持有人、許可區域與客房，與契約中的資產逐一對照。未申報的增建或用途變更，無法靠承繼申請補正。
在日本購買旅館或飯店，第一步是決定要取得什麼：土地建物、旅館事業，還是營運公司的股份。旅館業許可、契約、員工與負債在三種方式下的處理各不相同。接著，以物件的現況逐一核對許可持有人、溫泉權利與許可、建築紀錄與消防安全。融資、預扣稅、折舊與取得後的申報要同步規劃，每一點都應向當地主管機關與專業人士確認。
01 / WHY RYOKAN & BOUTIQUE HOTELS
帳簿上看不到的價值
旅館與小型飯店擁有資產負債表看不到的價值：窗外的山景、客人愛了多年的溫泉、讓人專程前來的料理，以及支撐這一切的員工。對買方而言，這既是機會，也是責任。收購的理由，在於保留重要的部分，同時把用途、營運與資金重新組合成下一位經營者能夠持續的形態，而不是承諾的報酬。
TSUNAGU 的「More Value Planning」從選擇要保留什麼開始——建物、風景或人的技藝——再同時重組三件事：物件的用途、日常工作的分工，以及從取得、改裝到第一筆住宿收入的資金流。
已公開的案例說明了這類改變的樣貌：有旅館在廚房導入蒸烤箱的烹調程式並重新分工；有旅館把手寫轉抄的訂房資料與廚房白板，換成各部門共用的 PMS（物業管理系統）與大型螢幕；也有以畢業旅行為主的舊設施，改造成可與愛犬同住的旅館。這些是衡量改變的參考，而不是成果的預測。
- 將客房改為家庭房、整棟出租、三溫暖、團體住宿與 workation 使用
- 把廚房、清潔與櫃檯工作變成可共享、有紀錄的作業流程
- 為閒置空間與溫泉排水的餘熱找到新用途，並在前後衡量成本
02 / ACQUISITION & LICENSING
三種收購方式，三條不同的許可路徑
旅館可透過資產交易（土地建物）、股權交易（營運公司的股份）或事業讓渡（旅館事業本身）易手。只買建物，現有經營者的許可不會隨之移轉。事業讓渡時，讓渡人與受讓人可取得核准使經營者地位承繼，但核准必須早於讓渡生效；否則須重新申請許可。股權交易中持有許可的公司存續，但各項變更仍須確認。
首先把所有與經營分開。建物的賣方與旅館業許可的持有人不一定相同；營運公司可能以租賃或委託經營方式營業，餐廳或浴場也可能由其他法人經營。在決定交易架構之前，先把營業許可證、公司登記、不動產登記與營運契約並排核對。
合併、公司分割與繼承，各有其承繼程序，須取得都道府縣或市的核准。從同一許可下的事業中只切出一棟，不適用事業讓渡的承繼制度；大幅改建也可能被認定須重新取得許可。由於核准的時點決定旅館能否不中斷營業，請在契約時程中同時訂定核准日與讓渡生效日。處理天數與規費依各地窗口而異。
| 資產交易 | 股權交易 | 事業讓渡 | |
|---|---|---|---|
| 取得標的 | 土地與建物；不含營業本身 | 持有許可並經營旅館之公司的股份 | 經選定的旅館事業、資產與契約 |
| 旅館業許可 | 不隨建物移轉；經營者須自行取得許可 | 持有許可的公司存續；代表人、商號或設施的變更仍須確認 | 於讓渡生效前取得核准，即可由買方承繼 |
| 負債 | 確認哪些資產與權利屬於交易範圍 | 借款、未付薪資與稅金、訴訟與退款義務原則上留在公司 | 逐項選定，並逐一確認移轉要件 |
| 員工與契約 | 不會自動移轉，須另行約定 | 留在公司；確認借款、租賃與營運契約中的控制權變更條款 | 員工須經真意同意才移轉；各契約須取得同意或重新簽約 |
| 溫泉許可 | 依《溫泉法》另行確認 | 依《溫泉法》另行確認 | 依《溫泉法》另行確認 |
| 賣方為非居住者 | 買方原則上須就在日本支付的價款預扣10.21% | 不動產的預扣規定不能直接套用，請洽稅務師 | 不動產的預扣規定不能直接套用，請洽稅務師 |
03 / COMPLIANCE & DUE DILIGENCE
簽約前要查核的事
日本旅館的盡職調查，是拿文件與建物的現況逐一比對。確認誰持有旅館業許可、許可範圍為何；哪些溫泉許可涵蓋源泉與浴場；建築紀錄是否與後來的增建、用途變更相符；消防設備的檢查是否已申報、缺失是否已改善；若是股權交易，公司還留有哪些負債。文件找不到是待釐清的問題，不代表任何結論。
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溫泉權利與許可
把源泉、揚湯設備、引湯管、貯湯槽與浴場畫在同一張圖上，標明各自的所有人與許可名義。確認供湯契約、組合規約、供應量，以及管線是否經過他人土地。
03
建築紀錄與用途變更
依棟別與時期整理確認證明、檢查合格證、變更紀錄與現況圖面。將建物用途變更為旅館或飯店時，變更面積超過200平方公尺須申請建築確認；即使在此以下，建物仍須符合法規。
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既存不適格或違規
符合當年標準但不符現行標準的建物，與一開始就違規的建物不同。須逐條判斷；只看興建年份（包括是否在1981年前後）無法下結論。
05
消防安全
取得最近的檢查結果報告與各設備檢查表，以及缺失已改善的證明；並以新的人員配置（含夜間）核對防火管理人與消防計畫。取得《旅館業法》的核准，不代表消防程序已完成。
06
股權交易背後的公司
以原始資料檢視借款、未付薪資與稅金、訴訟與退款義務，而不是看建物外觀。賣方的個人保證不會因股份出售自動解除，須與金融機構另行約定。
04 / VALUE-ADD & OPERATIONS
讓系統支援人，而不是取代人
旅館的價值提升，往往來自工作的重新編排，而不只是工程。把從訂房到退房的每一項工作畫出來，決定哪些交給系統、哪些仍須有人到現場，並先在少數客房測試再擴大。改裝、新房型或三溫暖，應在動工前與建築、消防及保健所窗口討論，讓三方的圖面與程序保持一致。
01
從訂房到退房的一張圖
把訂房、變更、付款、到館引導、身分確認、分房、鑰匙與退房畫在同一張圖上，標明每一段使用的系統與負責人。重複輸入與卡住的工作很快就會浮現。
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身分確認與住宿名簿
OTA 帳號上的身分驗證，不等於旅館自身的入住手續。依許可條件與地方條例，設計以 ICT 進行的身分確認、出入掌握、諮詢應對與緊急處理，並向保健所說明。
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智慧門鎖與 PIN 碼
在門鎖實機上測試：取消或換房後，舊 PIN 碼是否確實失效。部分離線 PIN 方式在有效期間內仍可使用，除非在門鎖本體上停用。
04
斷網、被鎖門外與急病
演練斷網、電池耗盡與被鎖門外的情況，並指定到現場處理的人（含夜間）。有遠端窗口，不代表不需要能親赴現場的人。
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廚房、清潔與布巾
記錄食譜、出成率與作業程序，讓料理不再只依賴一位料理長；以照片共享清潔標準。每次改變前後，衡量每份餐的總成本、工時與重新清潔率。
05 / FINANCING, TAX & STRUCTURE
先看現金：融資、預扣稅與折舊
旅館的資金規劃應以每月現金流為準，而非表面收益率：取得、改裝、開業費用與營運資金，再加上本息償還、稅金與資本支出，並以保守的住房率測試。賣方若為非居住者，買方原則上須就在日本支付的不動產價款預扣10.21%。超過法定耐用年數的中古建物可採短年數折舊，這只是改變課稅的時點，並非免稅。每一點都請向稅務師確認。
買方向非居住者個人或外國法人支付日本土地或建物的價款時，原則上須預扣10.21%並繳納給稅務署；在日本國內支付者，期限為次月10日。這不是賣方最終的稅率。個人購買自用住宅且價款在1億日圓以下的例外，不適用於以營業或投資為目的取得的旅館。以1億日圓、無例外計算，預扣10,210,000日圓，實付89,790,000日圓。
超過法定耐用年數的中古建物，可按「法定耐用年數×20%」計算折舊年數，最短2年。木造旅館・飯店用由17年變為3年，木造住宅用由22年變為4年，鋼筋混凝土飯店用由39年變為7年；旅館不可套用住宅用年數。為供使用而支出的資本支出超過取得價額50%時，不能直接採用此簡便法。土地不提列折舊，土地與建物的價格劃分須有合理依據。相對地，出售時的利得也會較大。TSUNAGU 提供免費試算工具，可確認現金面的影響。
- 在準備文件之前，先決定取得主體：個人、日本法人或外國法人。
- 融資窗口依用途而異：日本政策金融公庫的旅館業與事業承繼貸款、地方銀行、商工中金、DBJ、REVIC 等，各自公布條件與審查方式。
- 於實際取得日起20日內提出外為法報告；姓名或地址日後變更時，原則上須在2年內辦理變更登記。
06 / WHY TSUNAGU
與已準備好的業主直接對話
TSUNAGU 讓買方與決定尋找接班人的業主直接對話，並以保護雙方的規則運作：匿名概要、經保密程序與業主同意後才揭露，以及成交時由持牌不動產經紀公司提供契約支援。指南提供日文、英文與中文，可登錄海外電話號碼，文件只在交易需要時才請您提供。海外客戶沒有特別的收費。
刊登、搜尋與雙方直接對話均免費。透過 TSUNAGU 進行交易時，各方使用 Japan Realtor 的契約支援，並於成交時支付與其約定的報酬；業務範圍與金額在進入契約程序前確認。登記、公證、翻譯、其他專業人士費用與稅金另計。
註冊時不會要求護照、稅號或銀行帳戶；上傳的檔案，與內容審核、正式提交分開管理。聊天翻譯只是輔助，契約與申請文件另行安排適當的翻譯與確認。Japan Realtor 負責整體交易的安排，各項申請由具資格的專業人士辦理。會員目前採限定制，請先登記意向或與我們的顧問團隊聯繫。
FAQ
海外買方常見的問題
以下回答涵蓋海外買方常提出的所有權、許可、員工、文件與實務問題，屬於一般資訊，並非針對個別交易的建議。針對具體物件，請在行動前向負責的窗口確認，例如負責旅館業許可的保健所、消防署、建築主管單位、稅務署或日本銀行，並諮詢具資格的專業人士。
外國人可以在日本持有旅館或飯店嗎？
一般而言可以。日本對取得土地與建物沒有國籍限制，外國個人與法人皆可取得完整所有權。非居住者一般須於取得後20日內提出外為法報告；特別注視區域內的土地，200平方公尺以上的交易須事前申報。請向主管機關確認最新規定。
買下建物後，當天就能開始營業嗎？
不一定。所有權與旅館業許可是分開的。經營者變更時，須安排事業讓渡的核准或新許可，以及其他許可與契約，事先確定可以營業的日期。
員工會隨許可一起移轉嗎？
不會。事業讓渡中，須向員工說明新雇主、業務、工作地點與勞動條件，並取得本人的真意同意，勞動契約才會移轉。這與行政上的核准是不同的程序。
需要來日本，或有日本的電話號碼嗎？
閱讀指南與首次諮詢只需要電子郵件地址。發送第一則訊息或申請資訊揭露前須登錄電話號碼，可使用附國碼的海外號碼，不需要簡訊驗證。簽約與交割能否遠端或委託代理辦理，逐案確認。
Japan Realtor 會成為我在日本的聯絡人或納稅管理人嗎？
不會自動成為。登記上的國內聯絡人、國稅的納稅管理人、地方稅的安排與物業管理，是各自獨立的角色，須由個人或公司分別承接。我們的團隊會協助整理您需要哪些角色、可以委託誰。
審閱：堤誠之（Japan Realtor 株式會社 代表董事） · 更新日期 2026-10-29 · 堤 誠之