TSUNAGU — HOTEL & RYOKAN DEAL GUIDE

借地権付き旅館・ホテルの売却と地主調整

建物価格と借地条件を一緒に考える

底地と建物の所有者が異なる宿は、借地契約の内容が取引条件を左右します。譲渡承諾、残存期間、承諾料、底地購入を分けて確認します。

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営業中・休廃業・残置物のある施設も、ご相談ください。

Photo: Gene Jackson from Brooklyn, United States / CC BY-SA 2.0 · 出典

栃木県日光市・川治温泉の川沿いの宿泊施設。写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

AT A GLANCE

このテーマの要点

旅館の建物を所有していても、敷地を借りている場合、買主は地代や更新だけでなく、譲渡と改修ができる条件を調べます。古い温泉地では契約書の原本がなく、覚書や過去の支払記録に条件が残る場合もあります。

借地だから売れないと決める必要はありません。土地の権利が賃借権か地上権か、誰の承諾が必要かを確認し、地主との調整を買主の資金計画や契約条件に織り込みます。

借地権付き旅館・ホテルの売却と地主調整の要点
項目	確認すること
確認の起点	借地の権利種類と契約原本
価格以外	地代・更新・譲渡・改修の条件
地主との調整	相手・説明者・費用負担を明確に
法的な判断	承諾が得られない場合は弁護士へ

01POINTS TO CHECK

借地契約を、建物の資料より先に読む

買主に承継できる土地の利用条件を把握します。残存期間だけでなく、譲渡・転貸・増改築に関する条項を確認してください。

地代の額と改定履歴、更新料、保証金、用途制限、建物取壊し、契約終了時の扱いを一覧にします。所有者が複数いる底地や、敷地の一部だけ別契約の場合もあります。宿の進入路、駐車場、引湯配管が他人地を通るときは、その利用根拠も別に確認し、売買対象の外側にある条件を残さないようにします。

借地付き宿の三つの検討方法
方法	買主が引き受ける条件	先に整理すること
借地のまま取得	地代・契約期間・更新条件	譲渡承諾と契約内容
底地も同時に取得	土地建物の購入資金	地主の売却意向と決済条件
底地取得を将来検討	当面は借地として運営	将来購入を確約しない契約

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02POINTS TO CHECK

承諾料は全国一律の割合で決めない

賃借権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です。承諾料や名義書換料は、契約と個別交渉を確認して扱います。

インターネット上の比率をそのまま費用に置くと、地主との見解がずれたまま価格交渉を進めるおそれがあります。誰がいつ説明し、承諾書をどの段階で受け取り、費用を誰が負担するかを定めます。買主の運営会社や資金計画も確認したうえで、守秘の範囲を決めて地主へ説明します。

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03POINTS TO CHECK

底地の同時購入は、別の売買として組み立てる

底地購入を加えると、売主も契約も増えます。建物だけ先に決済するか、土地と同時決済にするかを事前に決めます。

地主に売却意思があるとは限りません。土地価格、測量、境界、抵当権抹消、税務を別に確認し、借地権と底地の価格を二重計上しないようにします。土地の売買が成立しない場合に建物取引も見送るのか、借地のまま続けるのかを、資金調達の条件と合わせて契約へ反映します。

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04POINTS TO CHECK

承諾が得られない場合も、自己判断で進めない

承諾を省いて引き渡すことは避けます。裁判所の許可を求める制度が使えるかは、権利関係や事情に応じた判断が必要です。

借地借家法に基づく承諾に代わる許可の申立てがありますが、自動的に認められるものではありません。期間や条件への影響を弁護士に確認してください。旅館業の承継、温泉供給契約、融資の担保評価は、借地承諾とは別の論点です。一つの承諾書ですべて解決したと考えず、それぞれの工程を管理します。

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ABOUT TSUNAGU

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

営業中・休業中・残置物がある施設も、現状のまま登録・相談できます。掲載と当事者どうしのやり取りは無料で、有料になるのは成約時の契約サポートです。施設名などの詳しい情報は、秘密保持の手続きと売主の承認を経てから開示します。

HOW TSUNAGU WORKS

TSUNAGUでの進め方

登録から引渡しまでは、次の4つの手順で進みます。どの手順でも、決まっていないことはそのまま相談できます。

STEP 1宿の種類・都道府県・売却の希望を選び、非公開の下書きを作る
STEP 2見せ方を選び、プレビューを確認してから審査へ送る
STEP 3気になる相手と非公開で話し、見学や引継ぎの条件を相談する
STEP 4書類と説明を確認し、契約・引渡しへ進む

実際の画面で進め方を見る →

QUESTIONS & SOURCES

よくある質問

地主に相談する前に匿名で検討できますか。

概要の整理はできますが、成約に必要な承諾条件は早めに確認します。どの段階で何を地主へ伝えるかを関係者と決めてください。

承諾料は建物価格の一定割合ですか。

一律ではありません。契約の定め、権利の内容、地主との合意を確認し、未確定なら費用欄を要確認として扱います。

株式譲渡なら借地契約を確認しなくてよいですか。

契約当事者が同じでも、支配権変更等の条項がある場合があります。取引方法にかかわらず原契約の確認が必要です。

底地も必ず買うべきですか。

取得資金、運営期間、借地条件によります。底地取得を前提にせず、借地継続時の収支と並べて比較します。

出典と確認した範囲

東京地方裁判所｜第1 借地非訟とは土地賃借権の譲渡承諾と承諾に代わる裁判所の許可。承諾料の全国相場を示すものではない｜確認：2026-10-27
厚生労働省｜旅館業法改正・事業譲渡に係る手続の整備旅館業事業譲渡の事前承認と衛生管理の継続。建物売買だけの自動承継を意味しない｜確認：2026-10-27
中小企業庁｜中小M&Aガイドライン第3版、最終契約のリスク・経営者保証・支援契約・2025年12月更新の契約書サンプル｜確認：2026-10-27

写真の撮影地・出典・利用条件

Kawaji Onsen -Kashiwaya.jpg — Gene Jackson from Brooklyn, United States / CC BY-SA 2.0

栃木県日光市・川治温泉の川沿いの宿泊施設。公開実写写真を縦横比を維持してWebPへ変換。表示枠でトリミングあり。色調補正・合成・拡大なし。

写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

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このテーマの要点

借地契約を、建物の資料より先に読む

承諾料は全国一律の割合で決めない

底地の同時購入は、別の売買として組み立てる

承諾が得られない場合も、自己判断で進めない

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