TSUNAGU — HOTEL & RYOKAN DEAL GUIDE

所有と運営を分ける｜宿の不動産売却・リースバック・MC

売却後の賃料と修繕まで考える

不動産を売って営業を続ける案、運営を委ねる案、事業ごと譲る案を比較。売却代金と将来の賃料・修繕負担を一つの収支で確認します。

非公開の下書きを始める →現状のまま相談する →

営業中・休廃業・残置物のある施設も、ご相談ください。

Photo: Yobito KAYANUMA / CC BY-SA 3.0 · 出典

愛知県蒲郡市・西浦温泉の海辺の宿泊地域。写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

AT A GLANCE

このテーマの要点

宿を残したい気持ちと、不動産を持ち続けることは、必ずしも同じではありません。不動産を売って借り直す、運営会社に業務を委託する、所有と事業をまとめて譲るなど、誰がどの負担を引き受けるかで選択肢が変わります。

ただし、不動産を売れば借入が全額返せる、営業を続けられると決まるものではありません。賃料、契約期間、設備更新、運転資金、許認可の名義をそろえて比較します。

所有と運営を分ける｜宿の不動産売却・リースバック・MCの要点
項目	確認すること
分ける対象	不動産所有・営業主体・運営業務
確認する収支	売却代金と継続的な賃料・委託料
契約の要点	期間・解約・設備投資の負担
債務の扱い	返済・担保抹消は金融機関と確認

01POINTS TO CHECK

リースバックと運営委託は、役割が異なる

リースバックは不動産売却と賃借を組み合わせる方法です。MCは運営業務の委託であり、それだけで不動産の売却を意味しません。

契約名だけで比べず、営業許可を持つ者、従業員を雇う者、予約の売上を受け取る者、赤字を負担する者を整理します。委託と賃貸借の要素が混在する案件もあるため、実態に沿って確認してください。将来の運営継続に必要な権利は、売却の決済と同時に確保できる契約にしてください。

所有・運営の組合せを比較
方法	主に変わること	継続負担の確認
売却後に借り直す	不動産の所有者	賃料・更新・原状回復
所有を続けMC導入	日々の運営業務	委託料・運営損益・設備費
不動産と事業を譲渡	所有者と営業主体	引継ぎ・債務・許認可

この章を含む公的出典・確認範囲を見る →

02POINTS TO CHECK

売却代金の大きさと、払える賃料をつなげる

高い価格で売る案でも、賃料負担が重ければ営業継続は難しくなります。宿の収益と所有者が求める条件を同じ表で検討します。

繁忙期の売上だけで賃料を決めず、月ごとの稼働、光熱費、人件費、修繕費を反映します。固定賃料、売上等に連動する賃料、最低保証の有無で負担の出方は異なります。借入を返した後に必要な運転資金が手元に残るかも確認し、売却益と毎月の資金繰りは分けて判断します。

この章を含む公的出典・確認範囲を見る →

03POINTS TO CHECK

設備を誰が直すかが、宿の存続を左右する

建物所有者と運営者の修繕負担を明確にします。設備が故障したときの休業損失や、工事を決める権限も確認が必要です。

屋根、防水、ボイラー、温泉配管、厨房、家具の更新を対象別に並べます。「大規模修繕は所有者」とだけ定めると、どの工事が該当するか争いになる場合があります。予算承認、緊急修繕、保険、工事中の営業、退去時の扱いまで定め、長期の更新計画を契約期間と整合させます。

この章を含む公的出典・確認範囲を見る →

04POINTS TO CHECK

営業主体が変わるなら、承継手続を別に進める

不動産契約の成立だけでは、旅館業の地位は移りません。営業主体を変える方法に応じ、保健所や関係先と工程を確認します。

取引が事業譲渡に当たる場合の事前承認、温泉利用、飲食・浴場、雇用、OTA、保険の名義を確認します。借入の担保抹消や個人保証も別の交渉事項です。営業を続けられる期間を一律に約束せず、解約事由や契約満了時の再交渉も含め、弁護士・税理士等と条件を検討してください。

この章を含む公的出典・確認範囲を見る →

ABOUT TSUNAGU

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

営業中・休業中・残置物がある施設も、現状のまま登録・相談できます。掲載と当事者どうしのやり取りは無料で、有料になるのは成約時の契約サポートです。施設名などの詳しい情報は、秘密保持の手続きと売主の承認を経てから開示します。

HOW TSUNAGU WORKS

TSUNAGUでの進め方

登録から引渡しまでは、次の4つの手順で進みます。どの手順でも、決まっていないことはそのまま相談できます。

STEP 1宿の種類・都道府県・売却の希望を選び、非公開の下書きを作る
STEP 2見せ方を選び、プレビューを確認してから審査へ送る
STEP 3気になる相手と非公開で話し、見学や引継ぎの条件を相談する
STEP 4書類と説明を確認し、契約・引渡しへ進む

実際の画面で進め方を見る →

QUESTIONS & SOURCES

よくある質問

リースバックで借入を完済できますか。

成約価格と諸費用、残債、担保抹消条件によります。完済できると決めず、金融機関と資金表を確認してください。

MCを使えば赤字は運営会社が負担しますか。

契約によります。売上の帰属、運転資金、赤字、設備更新の負担者を確認する必要があります。委託料の算式だけでは判断できません。

同じ屋号や従業員で営業できますか。

当事者の合意だけでなく、権利・雇用・許認可の確認が必要です。屋号維持等は具体的な期間と条件で話し合います。

不動産だけ売る場合も旅館業の承継が必要ですか。

営業主体が変わるかによります。不動産の所有名義と許可名義を分け、実際の運営体制を管轄保健所へ説明してください。

出典と確認した範囲

国土交通省｜事業の価値と不動産の価値との峻別ホテルにおけるGOP、運営委託料、FF&E等と不動産純収益の概念的な区別｜確認：2026-10-27
厚生労働省｜旅館業法改正・事業譲渡に係る手続の整備旅館業事業譲渡の事前承認と衛生管理の継続。建物売買だけの自動承継を意味しない｜確認：2026-10-27
中小企業庁｜中小M&Aガイドライン第3版、最終契約のリスク・経営者保証・支援契約・2025年12月更新の契約書サンプル｜確認：2026-10-27

写真の撮影地・出典・利用条件

西浦温泉 - panoramio.jpg — Yobito KAYANUMA / CC BY-SA 3.0

愛知県蒲郡市・西浦温泉の海辺の宿泊地域。公開実写写真を縦横比を維持してWebPへ変換。表示枠でトリミングあり。色調補正・合成・拡大なし。

写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

宿の引継ぎ先を、
非公開で探す

決まっていないことがあっても相談できます。必要な情報と、確認したい条件を伺うところから始めます。

非公開の下書きを始める →現状のまま相談する →

掲載・当事者間の直接対話は無料。成約時の契約サポートは有料です。業務範囲と金額は事前に確認します。

会員登録の一般受付は開始前です。会員向けの機能には、ログインなどの手続きが必要です。

所有と運営を分ける｜宿の不動産売却・リースバック・MC

このテーマの要点

リースバックと運営委託は、役割が異なる

売却代金の大きさと、払える賃料をつなげる

設備を誰が直すかが、宿の存続を左右する

営業主体が変わるなら、承継手続を別に進める

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

TSUNAGUでの進め方

よくある質問

出典と確認した範囲

関連する売却・買収ガイド

宿の引継ぎ先を、非公開で探す

宿の引継ぎ先を、
非公開で探す