TSUNAGU — HOTEL & RYOKAN DEAL GUIDE

ビジネスホテル・駅前ホテルの売却・M&A

駅の近さを、再現できる収益へ。

稼働率だけでホテルの価値は決まりません。客室単価、販売経路、運営費、賃貸借やブランド契約を確認し、次の運営者が再現できる収益を示します。

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営業中・休廃業・残置物のある施設も、ご相談ください。

Photo: 663highland / CC BY 2.5 · 出典

北海道函館市・湯の川温泉の街並み。写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

AT A GLANCE

このテーマの要点

駅前のホテルは同じ稼働率でも、法人契約、週末需要、OTA比率、客室の更新状況によって収益が異なります。売却準備では、年間売上に加えて、月別の販売室数と単価、費用の発生の仕方を先に資料でそろえます。

GOPに一定の倍率を掛ければ価格が決まる、という共通の式はありません。資産の状態、将来の賃料や修繕負担、契約の継続性まで確認し、売却価格と買主の総投資額を分けて話し合います。

ビジネスホテル・駅前ホテルの売却・M&Aの要点
項目	確認すること
業績の単位	月別・曜日別・販路別
確認指標	稼働率、ADR、RevPAR
運営の条件	賃料・委託・ブランド契約
価格の前提	費用定義と修繕負担

01POINTS TO CHECK

販売指標は分母と集計範囲をそろえる

稼働率・ADR・RevPARは同じ対象期間と客室範囲で比較します。指標の改善がそのまま利益増加を意味するわけではありません。

稼働率は販売室数と販売可能室数、ADRは客室売上と販売室数、RevPARは客室売上と販売可能室数の関係を確認します。休止客室、無料宿泊、長期滞在、朝食付きプランの売上配分もそろえます。法人需要が一社へ集中している場合は、契約期間や解約条件も添えます。

同じ売上でも収益が変わる確認表
項目	集める資料	見たい違い
販売	月別実績・販路別売上	平日と週末、直販とOTA
費用	人員表・外注契約・総勘定元帳	固定費と売上連動費
施設	客室休止表・修繕履歴	販売できない室数と復旧費
契約	賃貸借・運営委託・ブランド契約	譲渡や運営者変更の条件

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02POINTS TO CHECK

GOPの調整は足し戻しと追加費用を対にする

価格交渉には、買主が継続できる収益の説明が必要です。GOPや利益の定義は、元資料と調整内容を示して合わせます。

一時的な補助金や臨時費用、オーナー関係費用を区分しても、すべてを利益へ足し戻せるとは限りません。買主が新たに雇う支配人、システム、清掃委託の費用を同時に見積もります。減価償却や賃料等をどこまで含めるかを明示し、複数年の実績と予算を別表にします。

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03POINTS TO CHECK

オペレーター変更は契約書から確認

運営会社やブランドは自由に替えられるとは限りません。所有者、営業者、運営受託者が誰かを先に図にします。

賃貸借、マネジメント契約、フランチャイズ、法人顧客との契約を並べ、譲渡制限や支配権変更条項、解約金、敷金を確認します。買主の直営化を前提にする場合は、人員確保とシステム移行を別の工程にします。株式譲渡でも、契約上の通知・承諾が必要かは確認が必要です。

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04POINTS TO CHECK

駅前の不動産とホテル運営を一緒に点検

収益の説明には、建物を使い続けるための支出も必要です。客室改修や給湯設備を先送りした実績だけで将来利益を見積もることはしません。

検査済証、改修履歴、消防・設備の点検結果から、取得直後に必要な工事と中期更新を分けます。借入残高、抵当権、敷地の権利関係も整理します。投資家が示す利回りや倍率は、その提案の前提とあわせて読みます。地域のホテル全体には当てはめません。

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ABOUT TSUNAGU

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

営業中・休業中・残置物がある施設も、現状のまま登録・相談できます。掲載と当事者どうしのやり取りは無料で、有料になるのは成約時の契約サポートです。施設名などの詳しい情報は、秘密保持の手続きと売主の承認を経てから開示します。

HOW TSUNAGU WORKS

TSUNAGUでの進め方

登録から引渡しまでは、次の4つの手順で進みます。どの手順でも、決まっていないことはそのまま相談できます。

STEP 1宿の種類・都道府県・売却の希望を選び、非公開の下書きを作る
STEP 2見せ方を選び、プレビューを確認してから審査へ送る
STEP 3気になる相手と非公開で話し、見学や引継ぎの条件を相談する
STEP 4書類と説明を確認し、契約・引渡しへ進む

実際の画面で進め方を見る →

QUESTIONS & SOURCES

よくある質問

稼働率が高いと高値になりますか。

有力な判断材料ですが、単価、販売費、人件費、更新費用も必要です。高稼働でも利益や資金繰りが弱い場合があります。

GOPの何倍で売れますか。

一律の倍率は提示できません。GOPの定義と調整、契約や設備の条件をそろえて個別に検討します。

運営会社を残したまま売れますか。

契約内容と買主の意向によります。契約の期間、譲渡制限、解約や支配権変更の条件を確認します。

売却前に全室改装した方がよいですか。

必須とは限りません。現状と改装案の費用・休業影響を比較し、買主の運営計画も踏まえて判断します。

出典と確認した範囲

宿泊事業者の経営改善に役立つツール｜観光庁現状把握、業務改革、財務状況に応じた事業再生。個別施設の改善率・価格倍率・投資成果を示すものではない。｜確認：2026-10-27
中小M&Aガイドライン第3版の公表｜経済産業省手数料と業務範囲、経営者保証、支援機関選びや不適切な譲受けへの留意。｜確認：2026-10-27
既存建築物の活用の促進について｜国土交通省既存建築物の現況調査、増改築・用途変更等に関するガイドライン。既存不適格と違反を同一視しない。｜確認：2026-10-27
旅館業法改正：事業譲渡に係る手続の整備｜厚生労働省旅館業の事業譲渡における事前承認、衛生管理と保健所への事前相談。個別施設の承認可否を保証しない。｜確認：2026-10-27

写真の撮影地・出典・利用条件

Yunokawa Onsen Hakodate Hokkaido Japan05s3.jpg — 663highland / CC BY 2.5

北海道函館市・湯の川温泉の街並み。公開実写写真を縦横比を維持してWebPへ変換。表示枠でトリミングあり。色調補正・合成・拡大なし。

写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

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このテーマの要点

販売指標は分母と集計範囲をそろえる

GOPの調整は足し戻しと追加費用を対にする

オペレーター変更は契約書から確認

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よくある質問

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