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静岡県熱海市・市街地の宿泊施設

TSUNAGU — HOTEL & RYOKAN DEAL GUIDE

都市型ホテル・ブティックホテルの売却

都市の立地と運営を、同じ資料へ。

都市の立地価値とホテル運営の利益を分け、建物の資料、ブランド、賃貸借を確認。利回りや客単価の前提をそろえ、条件の異なる提案を比較します。

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営業中・休廃業・残置物のある施設も、ご相談ください。

Photo: Abasaa / Public domain · 出典

静岡県熱海市・市街地の宿泊施設。写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

AT A GLANCE

このテーマの要点

都市型ホテルでは駅からの距離やデザインが目を引きますが、同じエリアでも敷地条件、建物の使い方、契約と人員によって事業価値は変わります。売却準備は、立地の説明と、建物・運営の原資料をそろえることから始めます。

ブティックホテルという名称に共通の許可区分や価格倍率があるわけではありません。建築と旅館業等の実態、収支、ブランドの権利を確認し、不動産収益と運営収益を二重に数えないように評価の前提を合わせます。

都市型ホテル・ブティックホテルの売却の要点
項目確認すること
建物の確認図面・検査済証・改修履歴
運営の価値実績・人員・販売費・契約
権利の確認土地・ブランド・デザイン
価格の比較収益定義と投資負担を統一

01POINTS TO CHECK

容積率や検査済証だけで価値を決めない

都市部の建物は、現在の利用と資料を照合して判断します。検査済証の有無だけで、適法か違法かを一括で決めることはできません。

確認済証・検査済証、各階図面、用途、増改築、屋上や地下、避難動線、敷地の接道の資料をそろえます。建築時の基準と現在の基準の違い、既存不適格と違反の可能性を専門家に確認します。余った容積を活用する案も、構造・斜線・接道等を検討するまでは実現済み価値として扱いません。

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02POINTS TO CHECK

運営利益と不動産収益の定義を合わせる

GOPやNOI等の言葉は、計算に含める費用を確認して使います。同じ利益を別の評価へ重ねて加算しないようにします。

賃貸型、運営委託型、直営型で売主に残る収益と負担は異なります。賃料、運営委託料、固定資産税、保険、更新費用、資産管理等の範囲を明示します。買主の提案利回りは、対象となる利益、価格の内訳、改修や運転資金の扱いとセットで比べます。

運営形態と売主側収益の確認表
形態確認する契約・収入費用と継続の論点
直営売上と運営費の明細人員、販路、設備更新
賃貸賃料・敷金・賃貸借契約修繕分担、期間、譲渡時の扱い
運営委託報酬・予算・運営契約支払方式、解約、承認事項

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03POINTS TO CHECK

ブランドとデザインの利用権を分ける

屋号や内装を使い続けられるかも承継条件です。建物を所有していても、すべての権利を譲渡できるとは限りません。

商標、ドメイン、写真、ウェブサイト、SNS、家具・美術品、設計・デザインの契約を調べます。外部ブランドやデザイナーの承諾、使用料、変更制限がある場合は資料を添えます。宿の雰囲気を保つ希望は、備品・人員・サービスのどこまでを残すか具体化して買主と相談します。

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04POINTS TO CHECK

改修と営業移行の支出を条件比較へ入れる

外観が整っていても、設備更新の支出は確認が必要です。価格の高い提案が必ず手元資金の多い提案とは限りません。

客室水回り、空調、給湯、消防、昇降機等の記録から、直近工事と中期投資を区分します。予約・前受金、OTAや運営契約の切替も確認します。譲渡範囲、借入返済、契約報酬、工事負担、決済条件をそろえ、候補者ごとの条件を同じ表にまとめます。

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ABOUT TSUNAGU

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

営業中・休業中・残置物がある施設も、現状のまま登録・相談できます。掲載と当事者どうしのやり取りは無料で、有料になるのは成約時の契約サポートです。施設名などの詳しい情報は、秘密保持の手続きと売主の承認を経てから開示します。

相談できる施設の状態営業中から廃業後の建物まで →選ばれる6つの理由費用・公開範囲・残置物・債権者との調整 →売却方法の比較仲介・買取・直接マッチングを同じ表で →TSUNAGUの料金無料の範囲と成約時の費用 →

HOW TSUNAGU WORKS

TSUNAGUでの進め方

登録から引渡しまでは、次の4つの手順で進みます。どの手順でも、決まっていないことはそのまま相談できます。

  1. STEP 1宿の種類・都道府県・売却の希望を選び、非公開の下書きを作る
  2. STEP 2見せ方を選び、プレビューを確認してから審査へ送る
  3. STEP 3気になる相手と非公開で話し、見学や引継ぎの条件を相談する
  4. STEP 4書類と説明を確認し、契約・引渡しへ進む

実際の画面で進め方を見る →

QUESTIONS & SOURCES

よくある質問

検査済証がないホテルは売れませんか。

有無だけで決まりません。確認履歴や現況を調査し、必要な法適合確認と買主の利用計画を確認します。

容積率に余裕があれば増室できますか。

構造、接道、避難、用途等の条件も必要です。建築士等の確認前に増室を約束することは避けます。

有名デザインの価値を価格へ上乗せできますか。

利用権と維持費、需要への寄与を確認して交渉します。知名度だけで一定の上乗せ額は決まりません。

キャップレートの相場で価格は決まりますか。

収益の定義、契約、建物状態等によります。個別提案の前提と総投資額をそろえて比較します。

出典と確認した範囲

  1. 既存建築物の活用の促進について｜国土交通省既存建築物の現況調査、増改築・用途変更等に関するガイドライン。既存不適格と違反を同一視しない。｜確認：2026-10-27
  2. 旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について｜厚生労働省・国土交通省2026年5月28日通知。住宅等から宿への用途変更、確認手続の要否と法適合確認を区別。｜確認：2026-10-27
  3. 宿泊事業者の経営改善に役立つツール｜観光庁現状把握、業務改革、財務状況に応じた事業再生。個別施設の改善率・価格倍率・投資成果を示すものではない。｜確認：2026-10-27
  4. 中小M&Aガイドライン第3版の公表｜経済産業省手数料と業務範囲、経営者保証、支援機関選びや不適切な譲受けへの留意。｜確認：2026-10-27
写真の撮影地・出典・利用条件

Atami Onsen Hotel Yumeiroha.JPG — Abasaa / Public domain

静岡県熱海市・市街地の宿泊施設。公開実写写真を縦横比を維持してWebPへ変換。表示枠でトリミングあり。色調補正・合成・拡大なし。

写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

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