TSUNAGUホテル・旅館の売買・M&Aポータル

OPERATIONS & SUPPLY CHAIN運営委託・オペレーター

ホテル・旅館オペレーターの選び方と契約方式

運営会社を選ぶには、所有者が続ける仕事と任せる仕事を先に決める必要があります。直営・賃貸借・MC・FCで変わる収支と責任、予算承認、契約終了時の引継ぎまで、提案書で見るべき点をまとめました。

運営方式を比較する確認表を構成する4つの確認項目
本文の確認項目を整理した概念図です。相場・成約事例や、特定事業者のサービスを示すものではありません。
比較の前提運営形態と営業主体を分ける
選定の軸人員・資金・予算管理・終了対応
費用の整理報酬以外の所有者負担も確認

編集・構成:TSUNAGU/ジャパンリアルター株式会社 | 資料確認:2026年10月28日

運営を任せたいときは、会社探しの前に、収支、資金、人員、建物を誰が管理するかを決めておきたいところです。所有を続けるか、売却・承継するかによっても、必要な資金と経営者の関わり方は変わります。

所有直営、賃貸借、運営委託、フランチャイズでは、同じ「任せる」でも契約の中身が違います。候補者には自館の現況と希望を伝え、担当する仕事、費用、営業責任を提案書と契約書で確かめていきます。

01 / 運営委託・オペレーター

運営方式を役割と資金の流れで比べる

運営方式は、収入と費用の帰属を見て選びます。営業許可、雇用、宿泊契約の主体も合わせて押さえます。

所有者、営業者、運営会社、雇用主、予約代金の受取人を図にすると、土地建物の所有とは別の関係が見えてきます。直営・賃貸借・MC・FCでは引き受けるリスクが違うため、料金だけを横並びにしても判断できません。許可名義と営業実態に変更がある場合は、保健所等への相談も必要です。

安定した賃料収入を求めるなら、金額とともに借主の支払能力と修繕負担を見ます。経営への関与を残すなら、予算、価格、人員に対する承認権限が論点です。売却も候補にする場合は、所有中に必要な追加投資と引退時期を並べると、選びやすくなります。

根拠:model 観光庁permit 厚生労働省

02 / 運営委託・オペレーター

候補者への依頼条件をそろえる

候補者には共通の現況資料と依頼内容を渡します。提案の前提が違う箇所は、比較前に回答を求めます。

客室、食事、浴場、営業日、月別損益、人員、点検・修繕、主要契約を概要書にまとめます。資金調達、赤字補填、採用、販売、設備更新のうち、何を依頼したいのかも優先順位を付けます。提案書の稼働率や単価が現行実績と違う場合は、その根拠を聞いておきます。

会社の規模よりも、自館に来る責任者の経歴、兼任範囲、本部から受けられる支援が選定材料になります。類似施設の運営例は、期間や施設条件、委託範囲まで見たいところです。成果の数字だけを自館へ当てはめず、何を何人で実行したのかを尋ねます。

根拠:productivity 観光庁model 観光庁

03 / 運営委託・オペレーター

報酬と追加費用を年間総額にする

運営報酬に別途費用を加えた年間負担で比べます。立上げ、人員、システム、販売の費用も対象です。

基本報酬、成果連動報酬、立上げ費、出張、本部配賦、ブランド、予約システム、会計を分けて見積を取ります。対象売上・利益、税や返金、最低額、上限、支払時期によって総額が変わります。自館の収支を各社の計算式に入れ、支払額を出してから比べます。

予算を超える発注、緊急修繕、増員、値引きを誰が承認するかも契約事項です。月次報告の締日、証憑の閲覧、銀行口座、支払の権限も決めます。個人データを扱わせる場合は、委託先を選ぶ際の安全管理の審査と、開始後の監督体制を用意する必要があります。

根拠:model 観光庁privacy 個人情報保護委員会

04 / 運営委託・オペレーター

撤退・変更できる条件を契約前に確認する

契約を結ぶ段階で、終了時の仕事まで決めておきます。人員、予約、資料を次へ渡せることが重要です。

業績不振時の改善要求、是正期間、解約事由、違約金、更新と満了の条件を読みます。予測を下回れば解約できるとは限らず、判定に使う実績と期間の定義が必要です。建物や会社の売却、運営者変更、再委託に承諾を要する条項も、契約前に押さえておきます。

終了日をまたぐ予約、前受金、雇用、仕入口座、システム権限、鍵、設備台帳を引継ぎ表にします。次の運営者への協力範囲、引継ぎ費、データ返却・削除も契約へ盛り込みます。TSUNAGUでは所有・運営の選択肢を相談できますが、運営会社の紹介が確約されるサービスとしては案内していません。

根拠:privacy 個人情報保護委員会labor 厚生労働省

運営方式を比較する確認表

運営方式を比較する確認表
方式日々の運営収支と資金の確認契約で決めること
所有直営所有者側が体制を組む人件費・販売・設備資金外注範囲と管理責任
賃貸借借主側の営業体制を確認賃料と貸主負担、借主の支払能力修繕、用途、解約、返還
MC受託範囲と指揮命令を確認報酬と所有者側の事業資金予算権限、損失、終了移行
FC加盟者が担う運営を確認加盟料等と独自運営の費用ブランド基準、購買、終了条件

契約名による一般的な比較です。実際の負担と法令上の責任は、各契約の条項と施設の実態に照らして判断します。

確認手順・計算の考え方

運営提案の担当範囲を確認する例

営業中の一施設について、候補者に月次損益と人員表を渡して提案を受けます。

提案ごとに「含む業務・除く業務・所有者が払う費用・必要な承認・終了時の仕事」の五欄を埋めます。

空欄や前提の違いは質問票へ戻します。回答を受けてから、年間の資金負担と所有者に残る仕事を比べます。

現地責任者と本部の担当者にも回答を求めると、実行体制が見えやすくなります。

手元でそろえる確認項目

  • 所有者・営業者・雇用主・入金口座を図で確認する
  • 候補者へ同じ資料と質問票を渡す
  • 現地責任者と本部支援の実行体制を確かめる
  • 報酬の対象売上・利益と別途費用をそろえる
  • 予算超過・採用・修繕の承認権限を決める
  • 解約と資料・予約・人員の引継ぎ条件を読む

OPERATE, LEASE OR PASS ON

これからの運営と、引継ぎを考える。

建物を所有したまま運営を任せるか、施設・事業を次の担い手へ引き継ぐか。売却を決める前でも、いまの状況からご相談いただけます。

取得・承継後の運営を確かめる

買主は、運営する人、清掃・リネン、食材の仕入れ、設備保守が引き継げるかを確認します。取得費だけでなく、移行費用と運転資金も含めて計画を立てます。

掲載中の案件を見る → 購入条件の登録へ →

掲載・当事者間の対話は無料、契約サポートは有料です。運営委託や取引の条件は、施設と相手先ごとに確認します。費用と業務の範囲をご確認ください。会員登録の一般受付は開始前のため、受付状況は各画面をご確認ください。

YOUR PROPERTY, AS IT IS

このような状態の宿泊施設も、登録・相談できます。

片付けや修繕を決める前に、いまの状態からご相談ください。営業中の旅館・ホテルから、休廃業した建物、保養所、特殊な用途や権利関係のある施設まで、売却・承継の選択肢を整理します。

営業中から、廃業後の建物まで

稼働状況を問わず、現状から相談

  • 営業中の旅館・ホテル
  • 一部客室や大浴場だけを稼働している施設
  • 休業中・休館中の施設
  • 廃業から数年が経過した建物

家具・設備が残ったままでも

相談前の片付け・搬出は不要

  • ベッド・布団・畳・リネン類
  • 食器・家具・客室の什器備品
  • 厨房設備・冷蔵庫・調理機器
  • ボイラーなどの設備が残っている状態

築古・未改修、設備に課題があっても

修繕や解体の発注を決める前に

  • 築年数が経過し、改修が進んでいない建物
  • 解体見積もりが数千万円規模となる大型建物
  • 石綿(アスベスト)の調査前の建物
  • 配管・給湯・空調の老朽化や不具合

特殊な用途・権利・返済の事情も

施設の種類と、個別の事情を整理

  • ラブホテル・レジャーホテル、簡易宿所
  • 民宿・ペンション、企業の保養所・研修所
  • 借地権付き・共有名義の不動産
  • 借入金返済中・リスケ中・サービサー対応中

残置物の有無や片付け前の状態を理由に、相談をためらう必要はありません。引き継ぐ物、処分する物、その費用負担は買主と確認します。掲載の可否、取引方法、許認可・権利の整理は個別確認となります。解体費用は建物や石綿の有無、工事条件などによって異なります。

片付けや修繕を決める前に。
いまの状態と、ご希望をお聞かせください。

WHY TSUNAGU

TSUNAGUとジャパンリアルターが選ばれる、6つの理由。

自分で進めたいところは直接話し、専門的な確認が必要なところは相談する。価格だけでなく、費用・公開範囲・引渡し条件まで、ご自身が納得できる形を選べます。

掲載・直接対話は無料。費用の総額を見て進める。

当事者間のチャットで買主の考えや温度感を確かめてから、有料の契約サポートへ。料率だけでなく、最低報酬・依頼範囲・実費も含めて比較し、手残りを考えられます。

無料の範囲と成約時の費用を見る →

見せる範囲と、詳しい情報を伝える相手を選ぶ。

完全非公開・会員限定匿名・一般匿名の3つから公開範囲を選択。施設名や詳しい情報は、必要な手続きと売主の承認を経て共有します。地元や従業員への伝え方も考えながら進められます。

公開範囲と匿名プレビューの実画面を見る →

残置物や未修繕の状態も、引渡し条件として相談。

家具・什器・厨房設備などが残ったままでも、まず相談できます。現状有姿、契約不適合責任の免責・限定を希望する場合も、開示事項・法令・買主の意向を確認し、引継ぎ範囲と費用負担を整理します。

現状有姿での売却の考え方を見る →

価格を重視する売却も、スピードを重視する相談も。

運営会社・再生事業者・海外の投資家など、買主候補の条件を確かめる直接マッチング。早期の現況売却や買取を希望する場合も、窓口で条件を整理し、価格・決済時期・売主負担を並べて検討できます。

買主の選択肢と売却方法を相談する →

北海道から沖縄まで、幅広い宿泊施設に対応。

営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなど、施設の状況や用途を踏まえて相談できます。全国319温泉地・47都道府県の地域情報から、立地・市場・許認可・改修の論点を調べられます。

全国の地域情報と実務ガイドを見る →

債権者との調整から、海外買主の手続きまで。

任意売却やサービサーとの調整は、ジャパンリアルターの専門窓口へ。法的な債務整理、税務、登記は専門家が扱う事項として分け、必要な資料や相談先を整理します。海外買主との取引も確認事項を一つずつ進めます。

債権・再生の専門窓口を見る →
海外の方との取引の手引きを見る →

公開範囲を選ぶ仕組みや秘密保持の手続きは、情報の保護のためのものです。施設の特定や、開示後の撮影・複製・二次共有を完全に防ぐことを保証するものではありません。買取候補への打診や提示条件、成約の可否・価格・期間も、個別の案件と相手方によって異なります。

COMPARE YOUR OPTIONS

仲介・買取・直接マッチングを、同じ条件で比べる。

売却価格だけで決めず、手数料や実費、残置物の処分、責任の範囲、決済までの条件をそろえて比較します。次の表は、各方式の仕組みと確認するポイントを整理したものです。

表は枠内で横にスクロールできます。価格・費用・引渡し条件を、同じ前提でご確認ください。

宿泊施設の売却方法を比較する6つの軸
比較する項目大手M&A仲介一般の不動産買取業者TSUNAGU+ジャパンリアルター
売却価格の目線企業の収益や事業価値などをもとに、買主候補を探して条件を交渉。価格の算定や進め方は会社・案件によって異なります。買取会社自身が買主となり、改修・保有・再販等の費用やリスクを踏まえて購入価格を提示します。売主と買主が直接話し、価格と引継ぎ条件をすり合わせます。早期売却・買取の希望も相談し、提示価格と売主負担を比べられます。
手数料の負担会社ごとの料金体系。最低報酬・着手金・成功報酬などの有無、算定基準、発生時点を確認します。買取会社と直接契約する場合、通常は仲介手数料なし。仲介会社を介する場合は、その報酬や契約を別途確認します。掲載・当事者間の直接対話は無料。成約時の契約サポートは有料で、業務の範囲と金額を事前に説明し、同意を得て確定します。
残置物への対応設備・備品を譲渡対象に含めるか、処分するかを取引条件として整理。対応範囲は会社・案件によります。残置物を含めて購入する会社もあります。対象範囲、処分費用、提示価格への反映を確認します。片付け前から登録・相談できます。残す物、引き継ぐ物、処分する物を買主と確認し、費用負担を合意します。
現状有姿・契約上の責任不動産・事業・株式のどれを譲るかに応じて、契約不適合責任、表明保証、補償などを整理します。現状での購入や売主の責任限定を条件とする会社もあります。免責・限定の特約と例外を個別に確認します。現状有姿、免責・責任限定の希望を条件として相談できます。既知の不具合などを開示し、法令と買主の合意を踏まえて契約を整理します。
休業・特殊用途への対応会社ごとに、対応する業種・規模・業績などの条件が異なります。対象施設を扱えるか事前に確認します。地域、建物、再利用・再販の見込みなど、各社の取得基準で判断。休廃業・特殊用途の対応可否も会社によります。営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなどを含めて相談できます。営業許可、用途、権利関係、再生の条件を個別に確認します。
債権者・サービサー調整金融機関との調整や専門家との連携をどこまで担うかは、会社と受託業務の範囲によります。返済や抵当権抹消の条件を満たす調整が必要です。買取会社が担う範囲と、別途依頼する業務を確認します。ジャパンリアルターの任意売却窓口で、担保・債権者の条件を整理。法的整理・税務・登記などは、専門家と確認する事項を切り分けて進めます。

各社の料金・支援・買取条件は個別の契約で異なります。この表は特定企業の価格・対応や優劣を示すものではありません。M&A仲介と不動産買取では取引対象や買主の立場も異なるため、同じ条件にそろえて判断します。

TSUNAGU欄は、ポータルでの直接対話と契約サポートの説明です。親サイトのフルサポート仲介や個別の専門業務は、依頼範囲・報酬・実費を別に確認します。

現状有姿と、契約不適合責任の免責は別の論点です。免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実等については責任を免れません。宅建業法・消費者契約法などで特約が制限される場合もあるため、当事者と取引内容に応じて確認します。

手残りと、引継ぎの条件。
比べてから、進め方を選びませんか。

TSUNAGU — ACTUAL SCREENS

TSUNAGUでの実際の進め方。

売主・買主それぞれの立場で、公開範囲、対話、見学・条件、契約準備の画面を確認できます。試験アカウントと説明用の架空データを用いた、本番の案内と同じ画面例です。

売主・オーナーの進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです(日本語の画面)。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02 無料で始める

見せ方を選んで、プレビューを確認

完全非公開で個別に紹介する、会員向けに匿名で掲載する、一般にも匿名の概要を掲載する、の3つから選びます。相手からの見え方を確かめてから掲載審査へ送ります。

押す場所
入力の「5. 見え方確認」で公開範囲を選び、「実際の画面(スマホ・パソコン)で確認する」。よければ「掲載審査へ送る」。
終わると
事務局が売却の権限・匿名化・表示を確認し、承認されると掲載が始まります。
自分の案件を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

財務資料・私的なメモ・会話は、公開範囲を広げても公開されません。掲載後も公開範囲は変更を依頼できますが、すでに相手が見た内容や保存した内容を回収することはできません。

公開範囲の選択。完全非公開で個別に紹介、会員向けの匿名一覧に掲載、一般にも匿名概要を掲載の3つ
見え方確認:公開範囲/画面例・掲載内容は説明用
相手からの見え方の確認。会員の一覧に表示される匿名の概要のカード(説明用の架空物件)
相手からの見え方(会員の一覧)/画面例・掲載内容は説明用
掲載審査へ送る欄。見え方と料金の説明を確認するチェックと、掲載審査へ送るボタン
掲載審査へ送る/画面例・掲載内容は説明用

STEP 03 対話から、次の行動へ

気になる相手と、非公開で話す

届いた問い合わせには、吹き出し型のメッセージで答えます。相手の目的や希望を知るところから始めます。

押す場所
マイページの「自分がすること」の「返信する」、またはメッセージの一覧から相手を選ぶ。
終わると
返信すると相手に「新しいメッセージがあります」とだけお知らせが届きます。返信が要らないときは「返信不要/対応済みにする」。
メッセージを見る

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ふだんの質問や返信に、事務局の承認は要りません。施設名や連絡先は、開示の手続きが済むまで送れません。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に+と入力欄
メッセージ(スマホ)/画面例・掲載内容は説明用

STEP 04 対話から、次の行動へ

見学や、引継ぎの条件を相談

相手から届いた見学の候補日時や購入条件のカードに回答します。こちらから候補や条件を送ることもできます。

押す場所
見学のカードは候補を選んで確定、購入条件のカードは「この条件をもとに進めたい」「条件を相談したい」「今回は見送る」から回答。
終わると
確定した見学はマイページの「予定」に入ります。別の条件を返すときは、会話の「+」の「条件を提案する」から新しい版を送ります。
商談中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

見学は必須ではありません。カードに回答しただけで、売買契約やお支払いが確定することはありません。

見学のご相談のカード。候補1・候補2の日時から選んで確定する
見学のご相談のカード/画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード/画面例・掲載内容は説明用

STEP 06 契約サポート・成約時の報酬あり

書類・説明を確認し、契約・引渡し

担当者と必要な書類・説明の日程・契約の内容を確認し、契約、決済・引渡しへ進みます。合意した報酬は成約時に発生します。

押す場所
マイページの「自分がすること」「予定」に出る項目の「開く」。
終わると
対象の会話やカードが開き、次にすることを確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

必要な調査・説明・手続きは、取引の内容に応じて担当者がご案内します。

マイページの4つの欄。自分がすること・相手の返事待ち・担当者の対応待ち・予定と、それぞれの対象を開くボタン
マイページ(売主)/画面例・掲載内容は説明用
買主・投資家の進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです(日本語の画面)。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02 無料で始める

会員登録と、購入条件の保存

メールと電話番号を確認し、希望の地域・宿の種類・予算などを登録します。検索から進んだ場合は、その条件を引き継ぎます。

押す場所
「購入条件を登録」で3つの段階を進め、「購入条件を保存する」。
終わると
ログインや確認が済むと、元の画面に戻って続けられます。
購入条件を登録する

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

売却と購入は同じアカウントで使えます。連絡先の確認は、資金の確認とは別です。

購入条件を登録する画面。希望の地域・宿の種類・予算・価格帯を選ぶ
購入条件を登録/画面例・掲載内容は説明用

STEP 03 対話から、次の行動へ

掲載者へ質問し、相手を知る

物件の詳細の「売主に問い合わせる(会員)」などから、短い自己紹介や質問を送ります。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。

押す場所
物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
終わると
会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
物件を選んで問い合わせる
補足

公開済みの情報を見るだけなら、秘密保持の手続きは要りません。秘密の情報の共有は別に扱います。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に+と入力欄
メッセージ(スマホ)/画面例・掲載内容は説明用

STEP 04 対話から、次の行動へ

見学・資料確認・購入条件の相談

見学の候補日時を送ったり、価格・時期・従業員や屋号の引継ぎなどの条件を整理して伝えたりします。順番は決まっていません。

押す場所
会話の「+」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
終わると
相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
進行中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ご自身の予算の上限や試算のメモは、ご自身が送らない限り相手に伝わりません。

会話の+で開く操作の一覧。見学を相談する、購入条件を提示する、契約の準備を依頼する、自分の費用を確認するなど
会話の「+」で開く操作/画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード/画面例・掲載内容は説明用

STEP 06 契約サポート・成約時の報酬あり

説明・契約から、引渡しへ

必要な説明・書類を確認し、契約・決済・引渡しへ進みます。必要な資料や予定はマイページで確認でき、分からない点は担当者に相談できます。

押す場所
マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
終わると
見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

書類を開いただけで、説明や契約が済んだことにはなりません。

買主のマイページ。確定した見学が予定に、契約の準備が担当者の対応待ちに表示されている
マイページ(買主)/画面例・掲載内容は説明用

よくある質問

MC契約にすると、所有者の仕事はなくなりますか。

委託範囲によります。事業資金、施設、予算承認、個人データの監督など、所有者に残る仕事を契約で明らかにしておきます。

大手の運営会社なら安心ですか。

規模だけでは選べません。自館の責任者、本部の支援、資金管理、似た施設での実務、契約終了時の対応を見ます。

赤字の宿も委託できますか。

相談はできます。受託条件と赤字の原因、必要資金を検討し、所有を続ける案、改善する案、第三者へ引き継ぐ案を比べます。

TSUNAGUで運営会社を必ず紹介してもらえますか。

運営会社の紹介を確約する仕組みとしては案内していません。所有・運営や売却について相談し、受けられる支援と費用を個別に確かめます。

出典と、確認した範囲。

法令・公募・契約条件は更新されます。資料の公表時点と、ここで確認した日は別です。本文の試算は、明示した仮定に基づく説明であり、実際の相場や効果を表すものではありません。

  1. 所有直営・賃貸借・MC・FCの契約形態比較|宿泊施設の開発に向けた手引書
    観光庁 / 確認日 2026-10-28
    2025年3月手引書p22の運営形態比較。高付加価値宿泊施設向けの一般整理で、個別契約の負担割合・報酬率の相場ではない。
  2. 宿泊事業者の経営改善に役立つツール
    観光庁 / 確認日 2026-10-28
    2026年3月更新。現状把握・業務改革・財務状況に応じる事業再生の手引き。この記事の金額、単価、率は資料の相場値ではない。
  3. 旅館業法改正:事業譲渡に係る手続の整備
    厚生労働省 / 確認日 2026-10-28
    事業譲渡における事前承認等と衛生管理。運営委託や物件売買だけで許可・営業責任が自動移転するとはしない。
  4. 個人情報保護法ガイドライン 通則編
    個人情報保護委員会 / 確認日 2026-10-28
    委託先の選定・監督、安全管理、再委託等。外注や自動化で取扱責任がなくなる制度ではない。
  5. 企業組織の再編に伴う労使関係について
    厚生労働省 / 確認日 2026-10-28
    事業譲渡等における労働契約承継、本人の真意による承諾と説明・協議。
画面例