TSUNAGUホテル・旅館の売買・M&Aポータル

OPERATIONS & SUPPLY CHAIN運営委託・オペレーター

ホテル・旅館の賃貸借｜固定賃料と変動賃料の設計

固定賃料と売上・利益連動賃料では、業績変動の受け方が違います。算定対象、最低保証、修繕、保証金、終了時の返還を契約に落とし、所有者に残る収入と支出を比べる際の要点をまとめました。

いまの状況から相談する →掲載中の案件を見る →
賃料方式別の確認項目を構成する4つの確認項目
本文の確認項目を整理した概念図です。相場・成約事例や、特定事業者のサービスを示すものではありません。
契約の中心賃料の算定と修繕負担
固定賃料金額と借主の支払継続性を確認
変動賃料定義・報告・検証をセットにする

編集・構成：TSUNAGU／ジャパンリアルター株式会社　｜　資料確認：2026年10月28日

ホテルを貸して所有を続けるなら、賃料の高さに加え、借主が払い続けられるか、修繕や保証を誰が負担するかが選定の軸になります。借主の営業と所有者の資産管理を分け、契約後の仕事も見ておきます。

変動賃料は、売上や利益の定義が曖昧だと計算が合いません。最低保証との関係、減額や免除、報告・検証まで書面に残し、固定部分への加算なのか、固定額との選択なのかを明らかにします。

01 / 運営委託・オペレーター

固定か変動かの前に賃貸対象を定める

賃貸対象は土地建物と付帯設備を分けて定めます。営業許可と取引契約の扱いも別の確認事項です。

客室、厨房、浴場、駐車場、寮、備品を別紙に挙げ、所有品・リース品・借用品を分けます。営業者、許可名義、従業員、予約、屋号の扱いも決めます。用途と改修計画を示し、保健所、建築、消防等へ相談すべき事項を拾い出します。

契約する借主が営業するのか、別会社が運営するのかを見ます。転貸、運営委託、支配権変更、事業譲渡、再委託に必要な承諾も条項で確かめます。保有会社と運営会社の信用を混同せず、賃料支払者と資金の裏付けを押さえます。

根拠：model 観光庁permit 厚生労働省

02 / 運営委託・オペレーター

固定賃料の安定性は負担区分と一緒に見る

固定賃料でも、入金と手残りが保証されるわけではありません。支払能力と所有者の負担を合わせて見ます。

敷金・保証金、保証の内容、支払日、滞納対応、業績悪化時の協議、契約期間、終了方法を読みます。固定資産税、保険、構造設備の更新が所有者負担なら、賃料からその支出を引く必要があります。積立と再募集までの空白期間の費用も年間資金表に残します。

高い固定賃料には、支払える根拠が必要です。売上、人員、販売、設備を聞き、買収や増室など未実行の計画に頼っていないかを見ます。減額・終了条項は専門家とも読み合わせ、保証の表現より、契約と事業計画の実行性を重視します。

根拠：model 観光庁productivity 観光庁

03 / 運営委託・オペレーター

変動賃料は分母と計算順序を明示する

変動賃料は対象額と計算順序を明記します。加算式と最低保証の式は分けて読みます。

売上連動なら対象部門、税、返金、取消料を記載します。利益連動なら賃料控除前後、運営報酬、本部費、修繕の扱いが論点です。借主の費用計上で賃料が変わるため、会計方針の変更時にどう協議するか、所有者が資料を見られるかも決めます。

固定額への上乗せと、固定額・連動額の高い方を払う方式では負担が変わります。月次払い、年次確定、赤字月の相殺、監査、修正差額の精算を定めます。閑散期や休業月も計算し、所有者と借主の双方が続けられる資金計画を組みます。

根拠：model 観光庁productivity 観光庁

04 / 運営委託・オペレーター

修繕と返還の条件を金額比較へ含める

修繕と契約終了時の状態は、賃料と一緒に交渉します。費用負担と実施する仕事を別々に決めます。

日常消耗、故障、構造部分、法令対応、商品改良を分け、申告、見積、承認、発注、点検の担当を決めます。緊急時の応急対応と営業停止の判断も必要です。借主負担の設備についても、所有者が状態を把握できる報告・立入の仕組みを置きます。

終了時には原状回復、造作・備品、予約・前受金、雇用、鍵、システム、保証金を精算します。売却を予定する場合は買主への説明と承諾の扱いも論点です。賃貸継続と売却は、今後の投資、収入、関与する期間を並べて判断します。

根拠：model 観光庁permit 厚生労働省

賃料方式別の確認項目

賃料方式別の確認項目
方式計算対象変動の受け方先に決める条件
固定額月額等の約定額業績変動と支払能力を分けて確認改定、滞納、保証、免除
売上連動定義した対象売上売上減が賃料へ反映する設計税・返金・部門・照合資料
利益連動契約上の利益費用の範囲で結果が変わる控除順序、本部費、修繕
固定＋変動加算か高い方かを明記式と最低額で負担が変わる相殺、上限、年次精算
全方式共通賃貸物件と付帯設備投資・撤退時の支出も確認修繕、返還、許可、予約

実際の賃料と責任分担は、契約類型、条項、適用法令によって判断します。

確認手順・計算の考え方

固定額と変動額の組合せの計算例

1か月の対象売上を1,000万円、固定額を80万円、売上連動率を10%として計算します。

加算式は80＋1,000×10%＝180万円。高い方の式はmax(80,1,000×10%)＝100万円。

固定額と率が同じでも、この例では80万円の差になります。

対象部門、税・返金、最低額、費用負担を契約に合わせて計算します。

手元でそろえる確認項目

  • 賃貸対象と備品・リースを別紙にする
  • 営業者と賃料支払者、許可名義を確認する
  • 固定・加算・最低保証の式を読み合わせる
  • 変動賃料を帳票から再計算できるようにする
  • 修繕・設備更新と緊急発注の権限を決める
  • 返還・保証金・予約等の終了時精算を定める

OPERATE, LEASE OR PASS ON

これからの運営と、引継ぎを考える。

建物を所有したまま運営を任せるか、施設・事業を次の担い手へ引き継ぐか。売却を決める前でも、いまの状況からご相談いただけます。

取得・承継後の運営を確かめる

買主は、運営する人、清掃・リネン、食材の仕入れ、設備保守が引き継げるかを確認します。取得費だけでなく、移行費用と運転資金も含めて計画を立てます。

掲載中の案件を見る → 購入条件の登録へ →

掲載・当事者間の対話は無料、契約サポートは有料です。運営委託や取引の条件は、施設と相手先ごとに確認します。費用と業務の範囲をご確認ください。会員登録の一般受付は開始前のため、受付状況は各画面をご確認ください。

YOUR PROPERTY, AS IT IS

このような状態の宿泊施設も、登録・相談できます。

片付けや修繕を決める前に、いまの状態からご相談ください。営業中の旅館・ホテルから、休廃業した建物、保養所、特殊な用途や権利関係のある施設まで、売却・承継の選択肢を整理します。

営業中から、廃業後の建物まで

稼働状況を問わず、現状から相談

  • 営業中の旅館・ホテル
  • 一部客室や大浴場だけを稼働している施設
  • 休業中・休館中の施設
  • 廃業から数年が経過した建物

家具・設備が残ったままでも

相談前の片付け・搬出は不要

  • ベッド・布団・畳・リネン類
  • 食器・家具・客室の什器備品
  • 厨房設備・冷蔵庫・調理機器
  • ボイラーなどの設備が残っている状態

築古・未改修、設備に課題があっても

修繕や解体の発注を決める前に

  • 築年数が経過し、改修が進んでいない建物
  • 解体見積もりが数千万円規模となる大型建物
  • 石綿（アスベスト）の調査前の建物
  • 配管・給湯・空調の老朽化や不具合

特殊な用途・権利・返済の事情も

施設の種類と、個別の事情を整理

  • ラブホテル・レジャーホテル、簡易宿所
  • 民宿・ペンション、企業の保養所・研修所
  • 借地権付き・共有名義の不動産
  • 借入金返済中・リスケ中・サービサー対応中

残置物の有無や片付け前の状態を理由に、相談をためらう必要はありません。引き継ぐ物、処分する物、その費用負担は買主と確認します。掲載の可否、取引方法、許認可・権利の整理は個別確認となります。解体費用は建物や石綿の有無、工事条件などによって異なります。

片付けや修繕を決める前に。
いまの状態と、ご希望をお聞かせください。

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WHY TSUNAGU

TSUNAGUとジャパンリアルターが選ばれる、6つの理由。

自分で進めたいところは直接話し、専門的な確認が必要なところは相談する。価格だけでなく、費用・公開範囲・引渡し条件まで、ご自身が納得できる形を選べます。

掲載・直接対話は無料。費用の総額を見て進める。

当事者間のチャットで買主の考えや温度感を確かめてから、有料の契約サポートへ。料率だけでなく、最低報酬・依頼範囲・実費も含めて比較し、手残りを考えられます。

無料の範囲と成約時の費用を見る →

見せる範囲と、詳しい情報を伝える相手を選ぶ。

完全非公開・会員限定匿名・一般匿名の3つから公開範囲を選択。施設名や詳しい情報は、必要な手続きと売主の承認を経て共有します。地元や従業員への伝え方も考えながら進められます。

公開範囲と匿名プレビューの実画面を見る →

残置物や未修繕の状態も、引渡し条件として相談。

家具・什器・厨房設備などが残ったままでも、まず相談できます。現状有姿、契約不適合責任の免責・限定を希望する場合も、開示事項・法令・買主の意向を確認し、引継ぎ範囲と費用負担を整理します。

現状有姿での売却の考え方を見る →

価格を重視する売却も、スピードを重視する相談も。

運営会社・再生事業者・海外の投資家など、買主候補の条件を確かめる直接マッチング。早期の現況売却や買取を希望する場合も、窓口で条件を整理し、価格・決済時期・売主負担を並べて検討できます。

買主の選択肢と売却方法を相談する →

北海道から沖縄まで、幅広い宿泊施設に対応。

営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなど、施設の状況や用途を踏まえて相談できます。全国319温泉地・47都道府県の地域情報から、立地・市場・許認可・改修の論点を調べられます。

全国の地域情報と実務ガイドを見る →

債権者との調整から、海外買主の手続きまで。

任意売却やサービサーとの調整は、ジャパンリアルターの専門窓口へ。法的な債務整理、税務、登記は専門家が扱う事項として分け、必要な資料や相談先を整理します。海外買主との取引も確認事項を一つずつ進めます。

債権・再生の専門窓口を見る →
海外の方との取引の手引きを見る →

公開範囲を選ぶ仕組みや秘密保持の手続きは、情報の保護のためのものです。施設の特定や、開示後の撮影・複製・二次共有を完全に防ぐことを保証するものではありません。買取候補への打診や提示条件、成約の可否・価格・期間も、個別の案件と相手方によって異なります。

COMPARE YOUR OPTIONS

仲介・買取・直接マッチングを、同じ条件で比べる。

売却価格だけで決めず、手数料や実費、残置物の処分、責任の範囲、決済までの条件をそろえて比較します。次の表は、各方式の仕組みと確認するポイントを整理したものです。

表は枠内で横にスクロールできます。価格・費用・引渡し条件を、同じ前提でご確認ください。

宿泊施設の売却方法を比較する6つの軸
比較する項目大手M&A仲介一般の不動産買取業者TSUNAGU＋ジャパンリアルター
売却価格の目線企業の収益や事業価値などをもとに、買主候補を探して条件を交渉。価格の算定や進め方は会社・案件によって異なります。買取会社自身が買主となり、改修・保有・再販等の費用やリスクを踏まえて購入価格を提示します。売主と買主が直接話し、価格と引継ぎ条件をすり合わせます。早期売却・買取の希望も相談し、提示価格と売主負担を比べられます。
手数料の負担会社ごとの料金体系。最低報酬・着手金・成功報酬などの有無、算定基準、発生時点を確認します。買取会社と直接契約する場合、通常は仲介手数料なし。仲介会社を介する場合は、その報酬や契約を別途確認します。掲載・当事者間の直接対話は無料。成約時の契約サポートは有料で、業務の範囲と金額を事前に説明し、同意を得て確定します。
残置物への対応設備・備品を譲渡対象に含めるか、処分するかを取引条件として整理。対応範囲は会社・案件によります。残置物を含めて購入する会社もあります。対象範囲、処分費用、提示価格への反映を確認します。片付け前から登録・相談できます。残す物、引き継ぐ物、処分する物を買主と確認し、費用負担を合意します。
現状有姿・契約上の責任不動産・事業・株式のどれを譲るかに応じて、契約不適合責任、表明保証、補償などを整理します。現状での購入や売主の責任限定を条件とする会社もあります。免責・限定の特約と例外を個別に確認します。現状有姿、免責・責任限定の希望を条件として相談できます。既知の不具合などを開示し、法令と買主の合意を踏まえて契約を整理します。
休業・特殊用途への対応会社ごとに、対応する業種・規模・業績などの条件が異なります。対象施設を扱えるか事前に確認します。地域、建物、再利用・再販の見込みなど、各社の取得基準で判断。休廃業・特殊用途の対応可否も会社によります。営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなどを含めて相談できます。営業許可、用途、権利関係、再生の条件を個別に確認します。
債権者・サービサー調整金融機関との調整や専門家との連携をどこまで担うかは、会社と受託業務の範囲によります。返済や抵当権抹消の条件を満たす調整が必要です。買取会社が担う範囲と、別途依頼する業務を確認します。ジャパンリアルターの任意売却窓口で、担保・債権者の条件を整理。法的整理・税務・登記などは、専門家と確認する事項を切り分けて進めます。

各社の料金・支援・買取条件は個別の契約で異なります。この表は特定企業の価格・対応や優劣を示すものではありません。M&A仲介と不動産買取では取引対象や買主の立場も異なるため、同じ条件にそろえて判断します。

TSUNAGU欄は、ポータルでの直接対話と契約サポートの説明です。親サイトのフルサポート仲介や個別の専門業務は、依頼範囲・報酬・実費を別に確認します。

現状有姿と、契約不適合責任の免責は別の論点です。免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実等については責任を免れません。宅建業法・消費者契約法などで特約が制限される場合もあるため、当事者と取引内容に応じて確認します。

比較の根拠・確認日：2026年10月27日

TSUNAGUの料金・情報開示と秘密保持・ジャパンリアルターの売却相談

手残りと、引継ぎの条件。
比べてから、進め方を選びませんか。

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TSUNAGU — ACTUAL SCREENS

TSUNAGUでの実際の進め方。

売主・買主それぞれの立場で、公開範囲、対話、見学・条件、契約準備の画面を確認できます。試験アカウントと説明用の架空データを用いた、本番の案内と同じ画面例です。

売主・オーナーの進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

見せ方を選んで、プレビューを確認

完全非公開で個別に紹介する、会員向けに匿名で掲載する、一般にも匿名の概要を掲載する、の3つから選びます。相手からの見え方を確かめてから掲載審査へ送ります。

押す場所
入力の「5. 見え方確認」で公開範囲を選び、「実際の画面（スマホ・パソコン）で確認する」。よければ「掲載審査へ送る」。
終わると
事務局が売却の権限・匿名化・表示を確認し、承認されると掲載が始まります。
自分の案件を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

財務資料・私的なメモ・会話は、公開範囲を広げても公開されません。掲載後も公開範囲は変更を依頼できますが、すでに相手が見た内容や保存した内容を回収することはできません。

公開範囲の選択。完全非公開で個別に紹介、会員向けの匿名一覧に掲載、一般にも匿名概要を掲載の3つ
見え方確認：公開範囲／画面例・掲載内容は説明用
相手からの見え方の確認。会員の一覧に表示される匿名の概要のカード（説明用の架空物件）
相手からの見え方（会員の一覧）／画面例・掲載内容は説明用
掲載審査へ送る欄。見え方と料金の説明を確認するチェックと、掲載審査へ送るボタン
掲載審査へ送る／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

気になる相手と、非公開で話す

届いた問い合わせには、吹き出し型のメッセージで答えます。相手の目的や希望を知るところから始めます。

押す場所
マイページの「自分がすること」の「返信する」、またはメッセージの一覧から相手を選ぶ。
終わると
返信すると相手に「新しいメッセージがあります」とだけお知らせが届きます。返信が要らないときは「返信不要／対応済みにする」。
メッセージを見る

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ふだんの質問や返信に、事務局の承認は要りません。施設名や連絡先は、開示の手続きが済むまで送れません。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学や、引継ぎの条件を相談

相手から届いた見学の候補日時や購入条件のカードに回答します。こちらから候補や条件を送ることもできます。

押す場所
見学のカードは候補を選んで確定、購入条件のカードは「この条件をもとに進めたい」「条件を相談したい」「今回は見送る」から回答。
終わると
確定した見学はマイページの「予定」に入ります。別の条件を返すときは、会話の「＋」の「条件を提案する」から新しい版を送ります。
商談中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

見学は必須ではありません。カードに回答しただけで、売買契約やお支払いが確定することはありません。

見学のご相談のカード。候補1・候補2の日時から選んで確定する
見学のご相談のカード／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

書類・説明を確認し、契約・引渡し

担当者と必要な書類・説明の日程・契約の内容を確認し、契約、決済・引渡しへ進みます。合意した報酬は成約時に発生します。

押す場所
マイページの「自分がすること」「予定」に出る項目の「開く」。
終わると
対象の会話やカードが開き、次にすることを確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

必要な調査・説明・手続きは、取引の内容に応じて担当者がご案内します。

マイページの4つの欄。自分がすること・相手の返事待ち・担当者の対応待ち・予定と、それぞれの対象を開くボタン
マイページ（売主）／画面例・掲載内容は説明用
買主・投資家の進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

会員登録と、購入条件の保存

メールと電話番号を確認し、希望の地域・宿の種類・予算などを登録します。検索から進んだ場合は、その条件を引き継ぎます。

押す場所
「購入条件を登録」で3つの段階を進め、「購入条件を保存する」。
終わると
ログインや確認が済むと、元の画面に戻って続けられます。
購入条件を登録する

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

売却と購入は同じアカウントで使えます。連絡先の確認は、資金の確認とは別です。

購入条件を登録する画面。希望の地域・宿の種類・予算・価格帯を選ぶ
購入条件を登録／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

掲載者へ質問し、相手を知る

物件の詳細の「売主に問い合わせる（会員）」などから、短い自己紹介や質問を送ります。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。

押す場所
物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
終わると
会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
物件を選んで問い合わせる
補足

公開済みの情報を見るだけなら、秘密保持の手続きは要りません。秘密の情報の共有は別に扱います。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学・資料確認・購入条件の相談

見学の候補日時を送ったり、価格・時期・従業員や屋号の引継ぎなどの条件を整理して伝えたりします。順番は決まっていません。

押す場所
会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
終わると
相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
進行中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ご自身の予算の上限や試算のメモは、ご自身が送らない限り相手に伝わりません。

会話の＋で開く操作の一覧。見学を相談する、購入条件を提示する、契約の準備を依頼する、自分の費用を確認するなど
会話の「＋」で開く操作／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

説明・契約から、引渡しへ

必要な説明・書類を確認し、契約・決済・引渡しへ進みます。必要な資料や予定はマイページで確認でき、分からない点は担当者に相談できます。

押す場所
マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
終わると
見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

書類を開いただけで、説明や契約が済んだことにはなりません。

買主のマイページ。確定した見学が予定に、契約の準備が担当者の対応待ちに表示されている
マイページ（買主）／画面例・掲載内容は説明用

よくある質問

固定賃料なら所有者の収入は安全ですか。

約定額が固定でも、滞納や修繕の負担は残ります。借主の資金計画、保証、終了条項と、所有者が払う費用を見ます。

売上連動とGOP連動のどちらが有利ですか。

定義、率、最低額、費用負担によります。閑散月と繁忙月、年次精算まで計算し、両者の資金需要を比べます。

建物を貸せば旅館業の許可も使えますか。

賃貸借だけで営業者の地位が移るわけではありません。営業者と施設変更の予定を保健所等へ伝え、手続を確かめます。

売却すると賃貸借はなくなりますか。

売却すれば当然に消えるとは考えず、契約と権利関係を調べます。承継、承諾、終了の扱いは、専門家と売買条件に落とします。

出典と、確認した範囲。

法令・公募・契約条件は更新されます。資料の公表時点と、ここで確認した日は別です。本文の試算は、明示した仮定に基づく説明であり、実際の相場や効果を表すものではありません。

  1. 所有直営・賃貸借・MC・FCの契約形態比較｜宿泊施設の開発に向けた手引書
    観光庁 ／ 確認日 2026-10-28
    2025年3月手引書p22の運営形態比較。高付加価値宿泊施設向けの一般整理で、個別契約の負担割合・報酬率の相場ではない。
  2. 宿泊事業者の経営改善に役立つツール
    観光庁 ／ 確認日 2026-10-28
    2026年3月更新。現状把握・業務改革・財務状況に応じる事業再生の手引き。この記事の金額、単価、率は資料の相場値ではない。
  3. 旅館業法改正：事業譲渡に係る手続の整備
    厚生労働省 ／ 確認日 2026-10-28
    事業譲渡における事前承認等と衛生管理。運営委託や物件売買だけで許可・営業責任が自動移転するとはしない。

あわせて確認したい実務と地域。

ホテル運営委託（MC契約）の手数料構造とGOP連動関連ガイドを読む →ホテル所有者と運営会社の修繕・CAPEX・FF&E負担区分関連ガイドを読む →ホテル・旅館の事業譲渡と株式譲渡関連ガイドを読む →取得費・改修費・運転資金の試算関連ガイドを読む →後継者不在の旅館・ホテルを第三者へ引き継ぐ方法関連ガイドを読む →
画面例