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戸建て・古民家・別荘を一棟貸しへ｜DIYと専門工事の分け方

縁側から庭を眺める時間、家族で囲む食卓、一棟を自分たちの場所として使う気軽さ。戸建てや古民家、別荘の良さは、滞在の流れを整えることで伝わります。購入前の調査から営業制度、DIYと専門工事の担当、清掃と近隣対応までをつなぎ、建物を生かせる範囲を具体的に見極めます。

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編集：ジャパンリアルター株式会社　／　2026年10月28日
実務の背景・代表者紹介　／　TSUNAGUの想い

01

現況・区域・許可

02

使い方と改修

03

開業と管理

01 / PRACTICAL GUIDE

一棟で過ごす一日から現地を見る

内見は到着、荷物の搬入、食事、入浴、就寝、出発の順に歩きます。企画担当者が庭や眺め、居間の魅力を書き出す一方、夜の出入口、段差、駐車、隣家との距離を図面に記し、設計者へ渡します。

建物の資料は確認済証・検査済証、図面、増改築の記録を集めます。現況と照合する建築士が調査項目を整理し、土地利用や用途の条件も確認することで、購入後に必要となる工事を取得前の資金表へ載せられます。[L5][L10][L33][F7]

02 / PRACTICAL GUIDE

旅館業と住宅宿泊事業を運営日程で比べる

通年の宿泊商品を考えるか、居住する住宅の活用を考えるかで、調べる制度が変わります。旅館業の許可と住宅宿泊事業の届出を比較し、希望する販売日、建物の用途、必要な管理体制を一覧にします。

住宅宿泊事業では、四つの設備に加えて居住の要件があり、年間180日と地域の期間制限を日程へ入れます。家主が不在となる運営は登録管理業者への委託要件を確かめ、清掃外注と管理契約の範囲を区別します。[L1][L2][L3][L25][L31]

03 / PRACTICAL GUIDE

雨漏り・構造・断熱・水回りを先に調べる

雨漏り跡、床下、屋根、外壁、給排水、電気容量を専門者に調べてもらい、写真と位置図で記録します。仕上げを決める前に、傷みの原因を直す工事と、快適性を高める工事を分けて見積りを依頼します。

木造では工事の部位と数量が確認手続にも関わります。2025年4月1日以降、二階建て等の大規模修繕・模様替は確認の対象となるため、壁や屋根などをどこまで直すかを建築士が整理して着工前に相談します。[L5][L9][L10][L35]

04 / PRACTICAL GUIDE

DIYと専門工事を工程と検査で分ける

DIYの候補は、既存の防火・構造条件を調べたうえで、塗装、家具の組立て、備品配置など作業ごとに決めます。発注者は材料、施工方法、完成時の点検者を記し、専門工事と重なる日を工程表で調整します。

配線等の電気工事は設備と作業に応じた資格を確認し、給排水や防水、構造・防火に関わる工事は専門者と範囲を決めます。隠れる部分は施工中に記録し、引渡し時に図面、検査結果、保守先を一緒に受け取ります。[L5][L9][L35]

05 / PRACTICAL GUIDE

鍵・騒音・ごみ・近隣対応の担当を決める

一棟貸しでは、宿泊人数、駐車位置、庭の利用時間、ごみの置き場を予約前から伝えます。運営責任者は近隣からの連絡、清掃回収、忘れ物、設備故障を受ける担当と連絡方法を、現場で使える表にします。

スマートロックは、予約変更や取消、通信断、電池切れを現地で試します。本人確認と鍵の通知を別工程として設計し、採用する営業制度に合う管理体制と、入室できない時に現地へ向かう手順を整えます。[L3][L15][L16][L17][O13][O14][O15]

06 / PRACTICAL GUIDE

客と清掃の動きを試して商品を仕上げる

家具を置いたら、寝具を全て広げて通路と荷物置場を確かめ、清掃担当者が浴室、台所、庭まで一巡します。作業時間、洗濯量、補充品、点検箇所を記録し、次の入室までに必要な時間を設定します。

写真と案内には、実際の寝具構成、階段、浴室、駐車の条件を反映します。販売担当者は人数別の料金と清掃負担を合わせて検討し、手続と準備が整った段階で予約・本人確認・入室・退出の流れを試します。[O1][O13][L15][L16]

COMPARE THE OPTIONS

選択肢を、同じ条件で比べる。

方式ごとの実務上の違い
作業担当の決め方資格・基準の確認点検・引渡しで残すもの
塗装・家具・備品DIY候補を建築士・施工者と選定材料と既存の防火・構造への影響を確認使用材料、施工写真、固定・仕上げの確認
配線・電気設備設備と作業に対応する専門業者必要な電気工事士等の資格を確認回路図、試験・点検記録、保守先
給排水・防水設備・防水の専門者と作業範囲を設定地域の給排水手続、機器・施工条件を確認漏水等の確認、配管図、保守範囲
構造・防火・屋根等建築士が調査・設計し施工者を選定確認申請と工事範囲、適用基準を確認設計・工事図面、隠蔽部写真、必要な検査記録
庭・外構利用方法と排水・安全を踏まえて分担土地利用、造成、境界・接道等を確認配置図、排水経路、点検項目

[L5][L9][L10][L33][L35]

WORKED EXAMPLE

DIYを始める前に決める工事の順序

前提をそろえて考える例

  • 既存戸建ての一棟貸しを検討し、内装の一部は所有者が作業する。
  • 営業制度と工事範囲は、現況調査と窓口相談を経て確定する。
  1. 内見資料と現況図を揃え、建築士が雨漏り、構造、用途・改修の条件を調べる。
  2. 保健所・建築・消防への相談結果から、専門工事とDIYの範囲を一覧にする。
  3. 屋根・配管・配線等の工事を先に組み、施工途中の点検と記録の時期を決める。
  4. 仕上げ・家具の配置後に、避難、鍵、寝具、清掃を試し、写真と料金へ反映する。

作業を始める順序と点検する人をそろえることで、仕上げ後のやり直しを減らす計画が立てられます。[L5][L9][L10][L35][O1]

取得・改修と返済後CFを試算する →

09 / HOW IT WORKS

地域と物件を知り、
非公開の対話へ。

実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。

試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]

ALLIANCE PARTNERS

次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。

OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。

対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。

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連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。

YOUR NEXT STEP

現況と、残したい価値から。

気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。

物件を探す →取得・再生の条件を相談する →売却・承継の下書きを始める →購入条件を登録する →

監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗

QUESTIONS

具体的な計画に進む前に。

築年数が古ければ、自由に内装を直せますか？

建物の適法性と工事の範囲を先に調べます。二階建て等の木造で主要構造部に及ぶ大規模修繕・模様替となる場合は、2025年4月からの確認対象見直しも踏まえ、着工前に建築士と担当窓口へ相談します。[L5][L9][L10]

DIYをすれば、開業費をどれだけ抑えられますか？

節約額は工事範囲と品質、材料、道具、作業日数で変わります。専門工事と同じ範囲で比較し、手直しや開業の遅れ、点検費も資金表へ入れます。配線等の資格が必要な作業をDIY費へ含めないよう担当を整理します。[L35][F7]

別荘を使っていない時だけ貸すなら、民泊の住宅要件を満たしますか？

使用実態に応じて判断します。台所・浴室・便所・洗面の設備と、随時居住等の居住要件を資料で示し、届出先に確認します。年間の宿泊日数、地域の条例、不在時の管理も合わせて計画します。[L1][L2][L3][L31]

清掃会社に頼めば家主不在の管理は済みますか？

住宅宿泊事業の管理委託と清掃の外注は範囲が異なります。不在等の委託要件に当たる場合は、登録管理業者への委託を整理し、苦情・緊急対応を含む責任分担を契約へ記載します。[L3][L17]

出典・確認範囲を見る

確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。

法規・許認可

  1. [L1] e-Gov｜住宅宿泊事業法

    第2条の住宅・住宅宿泊事業と180日、第11条の管理委託、第18条の条例による期間制限。e-Gov法令APIの条文でも照合。

  2. [L2] 観光庁・民泊制度ポータル｜対象となる住宅

    設備要件、三つの居住要件、入居者募集の実態、民泊専用の新築投資用住宅等の取扱い。

  3. [L3] 観光庁・民泊制度ポータル｜管理業務の委託について

    家主不在・居室数に応じた登録管理業者への委託と例外。

  4. [L5] e-Gov｜建築基準法

    第2条の建築物・主要構造部・大規模修繕等、第3条の既存建築物、第6条の確認対象、第87条の用途変更。e-Gov法令APIで条文照合。

  5. [L9] 国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について

    2025年2月21日時点の周知資料。階数2以上又は延べ面積200㎡超の新2号建築物、大規模修繕・模様替と部位別の取扱い。現行法第6条と併読。

  6. [L10] 国土交通省｜既存建築物の活用の促進について

    現況調査ガイドライン第5版、緩和措置解説集第4版、2026年8月31日技術的助言。既存不適格を継続できる条件の検討。

  7. [L15] 厚生労働省｜旅館業における衛生等管理要領の一部改正について

    2025年3月11日通知、同年4月1日適用。ICT本人確認、鍵・出入りの管理、相談応需、緊急対応。技術的助言と自治体条例を区別。

  8. [L16] 厚生労働省｜2025年3月11日改正に関するFAQ

    同日付事務連絡。問3は10分圏内の事務所を画一的・機械的に要求する趣旨ではないと説明。本人確認、録画、外部委託の実施条件。

  9. [L17] 観光庁・民泊制度ポータル｜住宅宿泊管理業者の業務

    苦情等への迅速な対応。現地へ赴く場合の30分・交通条件等による60分は目安で、旅館業の対応体制と混同しない。

  10. [L25] e-Gov｜旅館業法

    第2条の営業区分・下宿営業、第3条の許可、第3条の2の事業譲渡承継。e-Gov法令APIで条文照合。

  11. [L31] 観光庁・民泊制度ポータル｜よくあるご質問

    180日の算定期間、届出住宅ごとの計算、所有者等が変わった年のカウント、一時不在等の説明。

  12. [L33] 神戸市｜市街化調整区域での開発（建築）許可に関するよくある質問

    2026年8月18日更新。建築物・特定工作物を伴わない行為と都市計画法の開発許可、常時定着するトレーラー等、農地・森林・盛土等の他法令。神戸市の案内として参照し、地域固有の許可条件は全国に一般化しない。

  13. [L35] e-Gov｜電気工事士法

    第2条の電気工事の範囲と軽微な工事の除外、第3条の作業従事者の資格区分・例外。公式法令APIのXMLで第2条・第3条を照合。工事ごとの資格は設備区分と具体的作業に応じて確認する。

金融・税務

  1. [F7] 日本政策金融公庫 創業計画書セルフチェック・資金計画

    見積の妥当性、開業後運転資金、借入依存の資金計画を点検する一次資料。例示比率を普遍要件としない。

運営・DX・公表事例

  1. [O1] 観光庁 限られた人材活用と業務改革の手引き（令和8年3月）

    業務の洗い出し、現状把握から効果検証。高山荘華野の客室清掃の工程・標準時間・品質の標準化（PDF p.35–36）。

  2. [O13] AirHost IoTロック連携

    予約連動のPIN発行・変更・キャンセル、部屋割り変更との連携、通知時点の選択、電池・通信状態の管理。すべての接続機種で即時失効する証拠ではない。

  3. [O14] RemoteLOCK よくあるご質問

    通常PINのロック本体への同期、通信断時に既反映PINは使える一方で新規設定等は同期を要すること。電池切れ時の対応は機種により異なる。

  4. [O15] RemoteLOCK アルゴリズムPINの運用方法・無効化

    オフラインの期限付きPIN。クラウドからアクセス情報を削除しても期限内のPINは有効で、本体側の無効化操作を要する。通常PINとの違い。

TSUNAGUの画面説明

  1. [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）

    本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。

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