想いをつなぎ、形を変える。それぞれの時代に、
それぞれのベストを。

1. 宿に残したい価値を選ぶ
2. 用途・運営・資金の三つの設計
3. 物件を買う前に確かめる成立条件
4. 少人数で続ける仕事の分け方
5. 保守的な収支と返済の計算
6. 条件付きの取得から試運転・引継ぎまで

比較すること：再生案ごとの客層・許認可・人員・初期費用・運転資金・撤退条件の比較

数字で確かめること：販売単位数×営業可能日数×稼働率×ADR、運営収支、返済後CF、残債

1. 現況の営業区分と建物資料をそろえる
2. 店舗型性風俗特殊営業と旅館業を分けて確認する
3. 家族・グループ客に必要な客室と共用部
4. 入口・フロント・動線・採光と消防
5. 鍵・予約・清掃を新しい運営へつなぐ
6. 廃止・許可・開業を工程表にする

比較すること：旅館・ホテル営業／簡易宿所／住宅宿泊事業の用途・営業日数・管理・設計条件

数字で確かめること：改修前後の販売単位・定員・稼働・清掃負荷をそろえた比較

1. 土地の権利・区域・法令を調べる
2. 随時任意に動かせる実態を説明する
3. 給排水・電気・デッキと支持方法
4. 旅館業・消防・排水・地域条例の協議
5. 駐車・清掃・荒天時対応を含む配置
6. 本体価格以外の工事費と撤去費

比較すること：建築物として扱う計画／車両として検討する計画の協議先・基盤・移動・運営条件

数字で確かめること：車両本体＋造成・基礎等＋上下水電気＋設計許認可＋運転資金

1. 立地と建物を宿の使い方から見る
2. 旅館業と住宅宿泊事業を比較する
3. 雨漏り・構造・断熱・水回りを調べる
4. DIYで進める範囲と専門工事
5. 一棟貸しの鍵・騒音・ごみ・近隣対応
6. 写真・料金・清掃を整えて試運転する

比較すること：DIY内装／電気・水回り／構造・防火／庭・外構の担当・資格・検査・保証

数字で確かめること：取得・調査・改修・家具家電・清掃・運転資金を含む総額

1. 保養所・寮の現況と一般営業の違い
2. 合宿・研修・ワーケーションの利用像
3. 宿泊・会議・食事・サウナの動線
4. 用途・旅館業・浴場・消防を確認する
5. 団体予約と清掃・食事手配の設計
6. 平日需要と繁忙日の売り方を分ける

比較すること：一棟貸し／客室販売／法人合宿の販売単位・必要設備・管理・予約条件

数字で確かめること：平日と休日を分けた売上・変動費・最低開催人数

1. 空き室の構造・設備・位置を調べる
2. 貸切サウナ・浴場・ラウンジの選び方
3. 避難・施錠・熱源・換気と安全管理
4. 入替清掃・補充・故障時の担当
5. 予約枠と利用実績から単価を考える
6. 工事費・維持費・休止日を含む回収計算

比較すること：サウナ／貸切風呂／ラウンジの許認可・初期費・日常業務・更新費

数字で確かめること：枠数×販売日×利用率×単価から全追加コストを引く

1. 料理と現場の強みを棚卸しする
2. レシピ・歩留まり・発注量を記録する
3. 加工食材・外部仕込み・スチコンを比較
4. 温度・アレルゲン・衛生記録を整える
5. 新人でも再現できる工程と教育
6. 人時・ロス・粗利を同じ条件で測る

比較すること：自家仕込み／一次加工品／外部調理／泊食分離の作業・物流・品質・費用

数字で確かめること：食材単価だけでなく歩留まり・調理時間・廃棄を含む提供原価

1. お客様の期待と作業を分けて調べる
2. 部屋食・個室食・ダイニングを比べる
3. 和ベッド化と清掃・避難動線
4. QR注文と対面の案内を組み合わせる
5. 配置・引継ぎ・ピーク時間を設計する
6. 単価・追加注文・再訪・作業時間を測る

比較すること：提供方式別の移動・配膳・接客・投資・客層との相性

数字で確かめること：客単価の上振れと、注文・補充・配膳を含む実際の人時

1. 予約から退室までの仕事を描く
2. ICTによる本人確認と名簿を確認する
3. 予約・決済・PIN発行と失効をつなぐ
4. 未入金・人数変更・延泊の例外処理
5. 通信断・締出し・急病時の現場対応
6. 削減時間から管理費・保守費を差し引く

比較すること：自動化する仕事／遠隔で扱う仕事／現場に残る仕事と責任者

数字で確かめること：削減可能な作業時間と、遠隔対応・駆付け・機器利用料

1. 客室・共用部の品質基準を決める
2. 写真・動画・多言語の手順書
3. 清掃・検査・手直しを分ける
4. リネンの在庫・物流・所有権
5. 外注の範囲・繁忙日・損害対応を契約
6. 完了率・再清掃率・人時・苦情を測る

比較すること：自社／業務委託／組合せ運営の担当・検査・繁忙日・費用

数字で確かめること：清掃単価＋検査・再清掃＋リネン＋物流＋管理の総費用

1. 客層と販売単位を決める
2. 写真・多言語説明・ハウスルール
3. OTA・直販・PMSの役割と接続
4. 料金の下限・上限・販売条件を設ける
5. 手数料・取消・在庫ずれを管理する
6. ADRだけでなく手取りと総利益を測る

比較すること：Airbnb／ホテル向けOTA／直販の掲載・在庫・手数料・入金・顧客対応

数字で確かめること：販売経路別の手取りと、値下げ時の限界利益

1. 直営・MC・賃貸借を比べる
2. 住宅宿泊管理業の登録と委託義務
3. 売上・利益・修繕・CAPEXの負担
4. 清掃・リネン・食品ルートを引き継ぐ
5. 契約終了・運営交代・データ移行
6. 提案を同じ前提の収支表で比べる

比較すること：直営／MC／固定賃料／変動賃料の収益・費用・責任・終了条件

数字で確かめること：基本報酬・成果報酬・実費・所有者負担まで含む手残り

1. 資金使途と返済原資を整理する
2. 日本公庫の事業区分と制度を分ける
3. 地域金融機関の事業承継・観光支援
4. 商工中金・DBJ・地域再生の役割
5. 担保融資・つなぎ資金の費用と出口
6. 相談資料・並行協議・審査条件の管理

比較すること：公開制度・対象規模・資金使途・期間・担保保証・相談経路の事実表

数字で確かめること：上限額と、事業が返せる借入額を分けた比較

1. 旅館業の一般貸付と振興事業貸付
2. 国民生活事業と中小企業事業
3. 推薦書・組合・設備と運転資金の条件
4. 取得・改修・開業準備の見積をそろえる
5. 自己資金・実務経験・返済原資を説明
6. 面談・審査・融資実行の工程と留保

比較すること：制度別の対象・資金使途・上限・期間・書類・確認日

数字で確かめること：制度上限・希望額・資金不足額・返済可能額の照合

1. 総投資額と不足資金を見える形にする
2. 客室・日数・稼働・ADRをそろえる
3. 人件費・外注・OTA・更新費を積み上げる
4. 返済前CFと元利返済を比べる
5. 工事遅延・金利・稼働の感応度を見る
6. 決済・工事・開業・入金の資金繰り

比較すること：取得／改修／諸費用／開業／運転資金／予備費と調達先の対応表

数字で確かめること：月次資金繰り・借入償還表・DSCRの定義と前提

1. 法定耐用年数と建物の状態を分ける
2. 検査済証・図面・増改築履歴
3. 耐震・雨漏り・配管・設備の調査
4. 意見書・鑑定・見積の役割
5. 担保・保証・事業収支をそろえる
6. 期間別返済額と残債・更新の重なり

比較すること：税務耐用年数／技術調査／経済的残存期間／金融機関の判断の違い

数字で確かめること：借入期間別の元利返済と、期間中の設備更新資金

1. 債権者・担保・保証・滞納の関係を整理
2. 売買代金と配分・抹消条件
3. 買主の取得資金・工事費・運転資金
4. ブリッジを使う場合の返済原資
5. 許可承継と売買契約の条件
6. 決済手順・不成立時・情報開示の管理

比較すること：売主側調整／買主側審査／許認可／決済の担当と前提条件

数字で確かめること：取得から借換までの金利・手数料・期限・代替資金

1. 現行公募と過去の制度を区別する
2. 対象経費・対象者・事前着手の条件
3. 採択・交付決定・契約・工事・実績報告
4. 自己資金とつなぎ資金を組む
5. 交付減額・遅延・不交付を試算する
6. 取得後の処分制限・承継・返還の確認

比較すること：公募段階／採択／交付決定／実績確認／入金と支払資金

数字で確かめること：補助金ゼロ・減額・遅延の場合の資金残高

1. 変更部分の面積と用途・類似用途
2. 区画・住居・倉庫・管理室の実際の使い方
3. 確認申請の要否と法適合の調査
4. 住宅宿泊事業の住宅要件と営業日数
5. 賃貸借と宿泊を実態から整理する
6. 条例・消防・契約・管理を一つの工程へ

比較すること：確認申請／旅館業／住宅宿泊事業／賃貸借ごとの判断対象と必要資料

数字で確かめること：宿泊日数と賃貸期間を別の売上単位で積み上げる

1. 温度・流量・使用量・燃料費を測る
2. 浴場の容量と営業・清掃時間
3. 排湯熱回収とヒートポンプの仕組み
4. 泉質・腐食・スケール・保守と排水
5. 工事・補助金・停止期間を組む
6. 季節別の熱量と費用で導入後を検証

比較すること：運用変更／熱回収／熱源更新の初期費・電力・保守・適用条件

数字で確かめること：熱量・効率・運転時間・燃料単価をそろえた年間比較

1. 住宅と旅館・ホテルの用途別耐用年数
2. 中古資産の簡便法と使えない場合
3. 土地・建物・設備の合理的な按分
4. 修繕費と資本的支出の内容・記録
5. 税務上の費用と現金支出の違い
6. 売却・繰越・個人法人を含め専門家へ渡す資料

比較すること：土地／建物／附属設備／修繕／資本的支出の償却と現金支出

数字で確かめること：税額の差と、借入元金・改修支払・更新費を含むCF

1. 対象の犬・客層・滞在の目的を決める
2. 床・壁・寝具・動線と脱走防止
3. 庭・柵・散歩・足洗いの設計
4. 清掃・消臭・破損・騒音と同意事項
5. 追加料金・清掃時間・受入可能数
6. 試験運営と利用者の声で調整する

比較すること：客室／庭／共用部／清掃／予約条件の工事・運用・担当

数字で確かめること：工事総額と、追加売上から清掃・更新・販売費を引く

1. 客層・荷物・過ごし方から定員を決める
2. 壁の構造・防火区画・遮音を調べる
3. 定員・ベッド・避難・衛生設備を確認する
4. コネクティングとバンクベッドの選択
5. 連結販売と単室販売の在庫を合わせる
6. 閑散日と繁忙日の利益を比較する

比較すること：単室／連結販売／一棟貸しの定員・単価・在庫・清掃・安全条件

数字で確かめること：二室を一組にする機会費用と、人数・清掃・OTA費用