現況を測る
条件をそろえる
費用と運用を比べる
COMPARE THE OPTIONS
選択肢を、同じ条件で比べる。
| 販売・改修案 | 定員・利用の考え方 | 在庫と鍵 | 清掃・安全の確認 |
|---|---|---|---|
| 既存の単室販売 | 各室の定員と設備を維持して提供 | 各室を販売し、それぞれの鍵を管理 | 各室の寝具・設備・避難条件と清掃を確認 |
| 二室の連結販売 | 両室の定員・寝具・設備を一組の商品へ整理 | 二室を連動して停止・復元。内扉と入口の鍵を定義 | 壁・開口部の仕様、二室分の点検、施錠・遮音を確認 |
| バンクベッドの導入 | 寝台数と客室面積・衛生・避難を照合 | 一室の寝具構成と人数を予約へ対応 | 上下空間・手すり等の仕様、点検と清掃作業を確認 |
| 一棟・一フロアの商品化 | 共用部も含む専用範囲と定員を整理 | 重なる各室と共用枠の販売を一元管理 | 共用設備、避難、清掃範囲、立入区域を確認 |
WORKED EXAMPLE
同じ二室を単室と連結で比べる
前提をそろえて考える例
- 同じ一泊について、単室二室を各20,000円で販売する案と、二室一組42,000円で販売する案を比べる。金額は税抜。
- 販売費は両案とも売上の12%と置く。これは計算条件で、特定OTAの契約料率ではない。
- 清掃費は単室一室4,000円、連結一組9,000円、寝具・備品等は両案合計2,000円と置く。固定費、税、償却、借入返済は含めない。
- 単室二室は40,000円−4,800円−8,000円−2,000円＝25,200円。
- 連結一組は42,000円−5,040円−9,000円−2,000円＝25,960円。
- 両方とも売れる日の差額は760円。二室を改修して使う投資額や点検費は別に比べる。
- 単室が一室だけ売れる日の実績も集計し、連結商品の受注で変わる販売数と清掃負担を検証する。
一組の料金が高くても、二室分の機会と追加費用を引くと差額は小さくなります。人数、食事、売れた室数を揃えて比較することが判断の入口です。[O1][O16][O19][F9]
09 / HOW IT WORKS
地域と物件を知り、
非公開の対話へ。
非公開の
実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。
STEP 01
地域・種類・価格帯から探す
- 押す場所
- 「物件を探す」で地域・施設の種類・価格帯を選び「案件を探す」。
- 終わると
- 条件に合う物件が表示されます。「この条件を保存する」で購入条件に引き継げます。
STEP 03
掲載者へ質問し、相手を知る
- 押す場所
- 物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
- 終わると
- 会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
STEP 04
見学・資料確認・購入条件の相談
- 押す場所
- 会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
- 終わると
- 相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
STEP 06
説明・契約から、引渡しへ
- 押す場所
- マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
- 終わると
- 見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]
ALLIANCE PARTNERS
次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。
一緒に
OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。
対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。
連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。
YOUR NEXT STEP
現況と、残したい価値から。
気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。
監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗
QUESTIONS
具体的な計画に進む前に。
隣室の壁に扉を付ければ、連結客室として販売できますか？
先に壁の構造・防火上の役割と設備を調べます。建築士が開口部の仕様と手続を整理し、保健所・消防とも定員と計画図を確認します。その後、二室の在庫と鍵を連動させて商品を整えます。[L5][L36][O20][O26]
二段ベッドを増やせば、その人数で販売してよいですか？
寝台数に加え、客室面積、上下の空間、衛生設備、避難、地域の基準を確認します。製品の利用条件と点検方法も揃え、確認した定員と寝具構成を予約表示へ反映します。[L5][L36]
出典・確認範囲を見る
確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。
法規・許認可
- [L5] e-Gov｜建築基準法
第2条の建築物・主要構造部・大規模修繕等、第3条の既存建築物、第6条の確認対象、第87条の用途変更。e-Gov法令APIで条文照合。
- [L9] 国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について
2025年2月21日時点の周知資料。階数2以上又は延べ面積200㎡超の新2号建築物、大規模修繕・模様替と部位別の取扱い。現行法第6条と併読。
- [L10] 国土交通省｜既存建築物の活用の促進について
現況調査ガイドライン第5版、緩和措置解説集第4版、2026年8月31日技術的助言。既存不適格を継続できる条件の検討。
- [L23] e-Gov｜特定小規模施設における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令
第2条の対象用途・面積・複合用途等の定義、第3条の代替設備と設置維持基準。300㎡未満だけでは適用を判断できない。e-Gov法令APIで条文照合。
- [L24] 大阪市消防局｜2026年版・特定小規模施設用自動火災報知設備
受信機・警戒区域・感知器・音響等と地域の特例運用。大阪市の条件付き取扱いを全国共通の緩和と扱わない。
- [L36] 厚生労働省｜2025年3月11日改正の旅館業衛生等管理要領・施設設備部分
施設設備の客室、浴室・サウナ、給排水、便所、厨房、簡易宿所の階層式寝台等。通知の技術的助言、法令基準、自治体の条例・運用を区別して相談資料に用いる。L15と同じ通知の後半。
金融・税務
- [F9] 観光庁 宿泊業の高付加価値化のための経営ガイドライン 第3章
営業収益・費用の管理、償却前営業利益の算出、財務・事業管理。資料ごとの利益定義を揃える。
運営・DX・公表事例
- [O1] 観光庁 限られた人材活用と業務改革の手引き（令和8年3月）
業務の洗い出し、現状把握から効果検証。高山荘華野の客室清掃の工程・標準時間・品質の標準化（PDF p.35–36）。
- [O13] AirHost IoTロック連携
予約連動のPIN発行・変更・キャンセル、部屋割り変更との連携、通知時点の選択、電池・通信状態の管理。すべての接続機種で即時失効する証拠ではない。
- [O16] Airbnb Airbnbサービス料
シングルサービス料への移行中。ほとんど15.5%、例外は通常14〜16%。従来型宿泊施設・PMS使用ホスト等への適用、予約ごとの確認、税・追加手数料等の算定範囲。
- [O19] Booking.com Registration FAQs — commission
コミッション料率は登録手続きのAgreementで提示。キャンセル料・ノーショー料金が発生した場合等は手数料対象が変わる。日本全施設に同一率という根拠ではない。
- [O20] Booking.com About the Connectivity APIs
認定接続事業者による在庫・料金・予約等の連携と、物件ごとの機能・マッピング確認。宿泊現場の本人確認や利益を保証するAPIではない。
- [O26] コンフォートホテル コンフォートスイーツ東京ベイ コネクティングルームプラン
隣接するツイン2室を内扉でつなぐ実際の商品。予約時は1部屋として扱う案内。家族・グループ向け販売の実例で販売増加率は公表していない。
- [O31] Airbnb 外部システムを介してリスティングを作成するには
PMS・CMにAirbnbアカウントの管理権限を付与して連携し、既存リスティングは対応システムから統合する方法。レビューやリスティングの重複防止。
TSUNAGUの画面説明
- [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）
本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。