現況を測る
条件をそろえる
費用と運用を比べる
COMPARE THE OPTIONS
選択肢を、同じ条件で比べる。
| 項目 | 税務で見る内容 | 現金収支で見る時点 | 主な確認資料 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 減価償却対象外 | 取得代金と借入返済 | 契約、評価、按分根拠 |
| 建物本体 | 用途/構造と中古年数、償却方法 | 取得時支出と保有中返済 | 図面、構造、築年、台帳 |
| 建物附属設備・備品 | 資産区分ごとの耐用年数 | 購入、施工、更新の支払 | 設備内訳、見積、納品資料 |
| 修繕 | 維持管理/原状回復等の実質 | 支出する年の資金需要 | 前後写真、工事理由、請求書 |
| 資本的支出 | 価値増加/使用可能期間延長等 | 工事代の支払とその後の償却 | 改良内容、資産別金額、供用日 |
| 元金返済 | 償却費と別の資金移動 | 償還表どおりの支払 | 借入契約、返済予定表 |
WORKED EXAMPLE
償却費と、税・元金返済後の現金を分ける
前提をそろえて考える例
- 前提を置いた計算例。中古簡便法の適用条件を満たす木造旅館で、建物取得価額3,000万円、耐用年数3年、定額法償却率0.334、通年供用とします。
- 償却前の税務上の利益と、利息支払後・税/元金返済前の現金収支がともに1,800万円、元金返済600万円。ほかの償却・調整はなく、税額差を見るため税率を一律30％と置きます。
- 年間償却費は3,000×0.334＝1,002万円。税務上の利益は1,800−1,002＝798万円。
- この前提の税額は798×30％＝239.4万円。償却を差し引く前の比較額540万円との差は、540−239.4＝300.6万円です。
- 税と元金返済後の現金は1,800−239.4−600＝960.6万円。ここで償却費1,002万円をもう一度現金から引きません。
償却費1,002万円、税務上の利益798万円、返済後現金960.6万円は別の数字です。購入代金は取得時に支出済みとしており、実際の税額は納税主体や控除等の条件で計算します。[F12][F13][F42][FINX2][FINX4][F8]
09 / HOW IT WORKS
地域と物件を知り、
非公開の対話へ。
非公開の
実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。
STEP 01
地域・種類・価格帯から探す
- 押す場所
- 「物件を探す」で地域・施設の種類・価格帯を選び「案件を探す」。
- 終わると
- 条件に合う物件が表示されます。「この条件を保存する」で購入条件に引き継げます。
STEP 03
掲載者へ質問し、相手を知る
- 押す場所
- 物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
- 終わると
- 会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
STEP 04
見学・資料確認・購入条件の相談
- 押す場所
- 会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
- 終わると
- 相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
STEP 06
説明・契約から、引渡しへ
- 押す場所
- マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
- 終わると
- 見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]
ALLIANCE PARTNERS
次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。
一緒に
OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。
対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。
連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。
YOUR NEXT STEP
現況と、残したい価値から。
気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。
監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗
QUESTIONS
具体的な計画に進む前に。
築22年の木造旅館なら4年償却ですか？
住宅用22年をそのまま使いません。木造旅館・ホテル用の法定年数は17年で、全部経過し簡便法を使える条件なら、17年×20％の端数を切り捨て3年という計算です。改修条件等を先に判定します。[F12][F13][F14]
取得後の工事が多くても、中古の年数を使えますか？
供用のための資本的支出が取得価額の50％を超える場合は、単純な簡便法が使えません。再取得価額との比較や別の算定も含め、資産ごとの価格と工事内容を税理士へ示して判断します。[F13][F14]
出典・確認範囲を見る
確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。
金融・税務
- [F8] 金融庁 事業者と金融機関の信頼関係に基づく融資に関する検査・監督の考え方と進め方（2026年5月18日）
事業実態・将来CF・継続対話、EBITDA/DSCR等の指標を案件に応じて選ぶ考え方。普遍的な融資承認閾値を示すものではない。
- [F12] 国税庁 令和7年分収支内訳書（一般用）の書き方・主な減価償却資産の耐用年数表（7頁）
木造旅館17年・木骨モルタル旅館15年、金属造旅館は骨格材肉厚で29/24/17年。住宅用22年等と用途を区別。2025年10月1日法令等に基づく表を2026年10月28日に閲覧。
- [F13] 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数
法人税。使用可能期間の見積りと簡便法、全部経過20%、一部経過の式、端数切捨て・最短2年、供用前資本的支出50%超、供用年度での算定。令和8年4月1日現在法令等。
- [F14] 国税庁 No.5404 QA 取得価額の50%を超える資本的支出を行った場合
取得価額と再取得価額の50%を区別。単純な中古簡便法を使えない場合の取扱い。
- [F15] 国税庁 No.5402 修繕費とならないものの判定
法人税。維持管理/原状回復と価値増加/使用可能期間延長を実質で判定。少額・周期・区分不明時の扱いには個別条件。
- [F16] 国税庁 No.2107 資本的支出を行った場合の減価償却
所得税。資本的支出を原則同種・同耐用年数の新たな減価償却資産として扱うこと、通常維持修理との区別。
- [F17] 国税庁 No.6301 QA 建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金
消費税の土地建物区分。時価比率、相続税/固定資産税評価額、原価等による合理的な区分。建物割合を節税目的だけで任意設定する根拠ではない。
- [F18] 国税庁 No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき
非居住者/外国法人の売主に国内不動産の対価を国内払いする場合の原則10.21%源泉、居住用1億円以下等の例外。2026年の取扱い。
- [F19] 国税庁 No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合
非居住者の国内源泉所得、納税管理人・確定申告、国内賃料原則20.42%源泉と例外。宿泊売上そのものへの一律税率ではない。
- [F42] 国税庁 令和7年分青色申告決算書（不動産所得用）の書き方・減価償却
土地・土地上の権利は減価償却資産ではないこと。建物・設備等の取得価額と業務供用、事業/家事の区分。
- [F43] 国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定
個人所得税。用途変更改装等の資本的支出、修繕費との実質判定、20万円未満/周期/区分不明60万円未満等の個別条件。
- [FINX2] 国税庁 No.2106 定額法と定率法による減価償却
取得価額×定額法償却率、業務使用月数による按分、未償却残高1円まで等。
- [FINX3] 国税庁 No.3252 取得費となるもの
個人の譲渡所得。建物取得費から所有中の減価償却費相当額を控除すること。
- [FINX4] 国税庁 令和7年分・減価償却資産の償却率等表
定額法の耐用年数3年に対応する償却率0.334等。
TSUNAGUの画面説明
- [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）
本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。