資金の使い道
返済原資と資料
実行日と資金繰り
COMPARE THE OPTIONS
選択肢を、同じ条件で比べる。
| 見ているもの | 判断の目的 | 主な資料・担当 | 融資計画への反映 |
|---|---|---|---|
| 税務の法定耐用年数 | 償却の区分と費用配分 | 用途・構造資料と税理士 | 税額試算へ。建物寿命や借入期間とは分ける |
| 建築の現況と法適合 | 現況、履歴、緩和や是正の検討 | 図面・確認/検査資料と建築士 | 取得前調査、必要工事、条件整理 |
| 構造・劣化・設備調査 | 直す箇所と調査の限界を知る | 現地調査・保守記録と専門業者 | 工事費、営業休止、将来更新 |
| 価格・収益の評価 | 事業と不動産の価値を分ける | 評価資料・運営収支 | 担保や取引価格を説明する根拠 |
| 金融機関の個別判断 | 返済可能性と融資条件 | 計画・調査・担保資料 | 期間、金額、保証、実行条件を協議 |
WORKED EXAMPLE
返済期間の違いと、7年目の設備更新を比べる
前提をそろえて考える例
- 前提を置いた計算例。借入6,000万円、年利3％固定、毎月元利均等、据置・手数料なし。金額は万円。
- 期間は10年、15年、20年の3案で比較します。
- 7年目の初めに設備更新1,200万円が必要になり、最初の6年間で準備すると仮定します。
- 月利0.03÷12として元利均等を計算すると、10年は毎月約57.94、年間約695.24。
- 15年は毎月約41.43、年間約497.22。20年は毎月約33.28、年間約399.31。
- 更新資金は1,200÷6＝毎年200を準備します。したがって最初の6年間に確保したい返済＋更新資金は、10年案895.24、15年案697.22、20年案599.31となります。
- このほかに税、運転資金、別の修繕、生活費や配当等が必要なら、同じ年の現金収支へ加えます。
毎月返済だけを見ると小さく見える負担も、更新準備を加えると変わります。長期借入の余裕を、そのまま使える利益として扱わない比較です。[F8][F11]
09 / HOW IT WORKS
地域と物件を知り、
非公開の対話へ。
非公開の
実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。
STEP 01
地域・種類・価格帯から探す
- 押す場所
- 「物件を探す」で地域・施設の種類・価格帯を選び「案件を探す」。
- 終わると
- 条件に合う物件が表示されます。「この条件を保存する」で購入条件に引き継げます。
STEP 03
掲載者へ質問し、相手を知る
- 押す場所
- 物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
- 終わると
- 会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
STEP 04
見学・資料確認・購入条件の相談
- 押す場所
- 会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
- 終わると
- 相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
STEP 06
説明・契約から、引渡しへ
- 押す場所
- マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
- 終わると
- 見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]
ALLIANCE PARTNERS
次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。
一緒に
OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。
対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。
連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。
YOUR NEXT STEP
現況と、残したい価値から。
気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。
監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗
QUESTIONS
具体的な計画に進む前に。
法定耐用年数を過ぎると融資は受けられませんか？
税務の年数だけから一律に可否を判断できません。現況、改修後の営業、担保、返済原資をそろえ、対象制度と金融機関の個別条件に照らして相談します。[F8][F12][L10]
検査済証がない建物は、まず何をしますか？
交付履歴や確認関係資料を調べ、現況と図面を建築士へ照合してもらいます。必要な現況調査と追加資料、今回の工事に伴う手続を整理してから、費用と日程を見積もります。[L5][L10]
出典・確認範囲を見る
確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。
法規・許認可
- [L5] e-Gov｜建築基準法
第2条の建築物・主要構造部・大規模修繕等、第3条の既存建築物、第6条の確認対象、第87条の用途変更。e-Gov法令APIで条文照合。
- [L10] 国土交通省｜既存建築物の活用の促進について
現況調査ガイドライン第5版、緩和措置解説集第4版、2026年8月31日技術的助言。既存不適格を継続できる条件の検討。
金融・税務
- [F7] 日本政策金融公庫 創業計画書セルフチェック・資金計画
見積の妥当性、開業後運転資金、借入依存の資金計画を点検する一次資料。例示比率を普遍要件としない。
- [F8] 金融庁 事業者と金融機関の信頼関係に基づく融資に関する検査・監督の考え方と進め方（2026年5月18日）
事業実態・将来CF・継続対話、EBITDA/DSCR等の指標を案件に応じて選ぶ考え方。普遍的な融資承認閾値を示すものではない。
- [F9] 観光庁 宿泊業の高付加価値化のための経営ガイドライン 第3章
営業収益・費用の管理、償却前営業利益の算出、財務・事業管理。資料ごとの利益定義を揃える。
- [F10] 国土交通省 不動産鑑定評価基準等の改正概要・事業価値と不動産価値の区別
ホテルGOPからFF&Eリザーブ、運営委託料、リスクバッファ等を控除し負担可能賃料・純収益へ進む評価上の区分。数値水準の推奨ではない。
- [F11] 国土交通省 不動産証券化に係る用語集（50音順）
DSCRとNOI、同期間の元利返済額との比較。借入金返済余裕と表面利回りを区別。
- [F12] 国税庁 令和7年分収支内訳書（一般用）の書き方・主な減価償却資産の耐用年数表（7頁）
木造旅館17年・木骨モルタル旅館15年、金属造旅館は骨格材肉厚で29/24/17年。住宅用22年等と用途を区別。2025年10月1日法令等に基づく表を2026年10月28日に閲覧。
TSUNAGUの画面説明
- [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）
本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。