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MORE VALUE PLANNING / 形と使い道 / 06

使っていない空間に、新しい滞在価値を｜貸切サウナ・風呂・ラウンジ

宴会場の一角を貸切サウナへ、空き客室を家族風呂へ、食後に落ち着ける場所をラウンジへ。既存の空間に役割を加える時は、そこで過ごす時間と、清掃・安全・設備更新の仕事を一緒に設計します。宿泊者への付帯サービスと日帰り営業の範囲を決め、使える面積や設備を調べてから、販売枠と投資額を比べます。

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編集：ジャパンリアルター株式会社　／　2026年10月28日
実務の背景・代表者紹介　／　TSUNAGUの想い

01

現況・区域・許可

02

使い方と改修

03

開業と管理

01 / PRACTICAL GUIDE

空き空間の位置と設備を調べる

候補の場所は、床や天井、下階の用途、給排水、電気容量、換気経路を図面にします。設計者と設備担当者が現況を調べ、濡れる使い方や熱源を置く場合の条件、点検のために入れる場所を整理します。

客室からの移動と着替え、休憩、清掃の搬入経路も運営担当者が確かめます。宴会や客室の販売を止める範囲を示し、工事で失う売上と完成後の仕事を比べながら、候補を一つずつ絞り込みます。[L5][L10][L21][O1]

02 / PRACTICAL GUIDE

サウナ・貸切風呂・ラウンジを用途で選ぶ

サウナや風呂は、宿泊者のみの利用か、外来客も受けるかを決めて保健所へ相談します。既存旅館への追加でも、浴場の営業許可や施設変更の扱いは別に確かめ、設備を発注する前に必要な図面をそろえます。

ラウンジは飲料や食事をどの範囲で提供するかを具体化します。セルフ式でも補充、器具洗浄、酒類の年齢確認の担当を決め、選べる体験の良さと日々の運用が両立する商品を、料飲・販売担当者が組み立てます。[L18][L28][L36][L37][O25]

03 / PRACTICAL GUIDE

扉・避難・熱源・換気と対応体制をつなぐ

サウナの相談資料には、熱源・出力、室内材料、断熱と離隔、換気、扉、避難経路を記載します。設計・施工者が消防と協議し、採用機器と所在地の基準に合う施工条件を決め、点検方法も引渡しに含めます。

営業責任者は、室内からの連絡を受ける人、現場へ向かう人、利用を止める判断と救助の連絡を決めます。2026年4月の安全対策通知も踏まえ、緊急時に扉が開く状態と呼出しへの応答を実際の運用で点検します。[L19][L20][L21][L22]

04 / PRACTICAL GUIDE

一枠ごとの清掃・補充・故障対応を決める

予約枠の長さは利用時間に加え、換気、清掃、点検、備品の補充に必要な時間から決めます。清掃担当者が使用後の状態を記録し、施設側の確認を経て次の利用枠を開ける流れを予約管理へ組み込みます。

定期点検、消耗部品、故障時の修理先を設備台帳にまとめます。販売担当者は休止枠の停止と利用者への連絡を受け持ち、設備担当者は再開の判断資料を残すことで、故障が予約へ与える影響を把握できます。[O1][O5][L19][L36]

05 / PRACTICAL GUIDE

有料枠と宿泊付帯の価値を分けて測る

有料貸切なら販売可能枠、利用件数、平均料金、取消、販売できなかった理由を記録します。宿泊付帯なら対象プランと利用人数を結び、サウナの売上と宿泊料金を重ねて計上しないよう経理と集計方法をそろえます。

料金を比べる際は、同じ人数・時間・備品・休憩場所の条件で見ます。既存旅館の導入事例は空間づくりの参考にし、自館の利用実績、清掃人分、光熱、点検費から販売条件を調整するのは運営と販売の担当者です。[O1][O24][F9]

06 / PRACTICAL GUIDE

維持・更新と休止を含む投資額を比べる

初期費用には機器だけでなく、床・防水、給排水、電源、換気、設計・手続、着替えと休憩場所を含めます。発注者は施工範囲と保守条件をそろえ、工事中の客室休止や開業準備の支払いも資金表へ加えます。

年間の比較は、追加売上から清掃、エネルギー、備品、販売費、追加人員、保守と更新の備えを引いて行います。休止を織り込んだ販売日数と利用率を変えて計算し、税・償却・返済を別に見て資金余力を判断します。[F7][F9][O1]

COMPARE THE OPTIONS

選択肢を、同じ条件で比べる。

方式ごとの実務上の違い
候補利用対象・手続の整理工事前に調べる設備毎日の仕事・更新
貸切サウナ宿泊者専用と外来利用を分け、保健所・建築・消防へ熱源、電源、換気、扉、内装、避難、呼出し清掃、温度等の管理、応答体制、熱源・扉等の点検
貸切風呂浴場の利用対象、旅館業の変更、公衆浴場等を相談床・防水、給排水、給湯、水処理、清掃経路水質・衛生の管理、清掃、配管・給湯設備の保守
飲料ラウンジ提供方法と食品・酒類関係の手続を相談給排水、電源、保管、席と食器回収の配置補充、洗浄、年齢確認、在庫・消耗品管理
休憩・ワークラウンジ客室等からの使い方変更を建築・消防と整理照明、電源、通信、換気、避難と家具配置清掃、静穏・利用時間の案内、通信・家具の保守

[L5][L18][L19][L21][L36][L37][O1][O25]

WORKED EXAMPLE

販売枠と利用率を変える追加収支の比較

前提をそろえて考える例

  • 初期投資900万円、年間販売250日、1日6枠、利用率35%、平均料金12,000円を置く。金額は税抜。
  • 一利用当たりの清掃・光熱・備品・販売費等を6,000円、別途の追加人員・保守・保険・更新への備え等を年150万円と置く。
  • 工事費等は初期投資へ含め、営業休止は販売日数へ反映する。税・減価償却・借入返済はこの差額に含めない。
  1. 販売枠は250日×6枠＝1,500枠。利用は1,500枠×35%＝525件。
  2. 追加売上は525件×12,000円＝630万円。利用連動費は525件×6,000円＝315万円。
  3. 630万円−315万円−150万円＝年165万円。初期投資をこの差額で割る単純計算は約5.5年。
  4. 利用率を25%にすると375件、同じ条件で年75万円となり、単純計算は12年に変わる。

利用率と休止が結果を大きく変えます。料金の重複計上、更新時期、税と返済を別に確認し、総資金計画へつなげます。[F7][F9]

取得・改修と返済後CFを試算する →

09 / HOW IT WORKS

地域と物件を知り、
非公開の対話へ。

実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。

試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]

ALLIANCE PARTNERS

次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。

OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。

対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。

提携募集の内容を見る →

連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。

YOUR NEXT STEP

現況と、残したい価値から。

気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。

物件を探す →取得・再生の条件を相談する →売却・承継の下書きを始める →購入条件を登録する →

監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗

QUESTIONS

具体的な計画に進む前に。

宿泊者専用なら、サウナ追加の手続は要りませんか？

宿泊者専用の場合も、旅館業の施設変更と建築・消防の条件、安全管理を確認します。外来客を受ける場合は公衆浴場の扱いも相談し、利用対象を同じ図面と営業方法書で説明します。[L18][L19][L28][L37]

非常用ブザーがあれば個室サウナの安全対策は済みますか？

呼出しを受ける人、現場への対応、扉が緊急時に開く状態、避難と点検を合わせて設計します。2026年4月の厚生労働省通知はこれらの指導を求めており、通知日を全施設への新しい一律設備義務の施行日と混同しないよう整理します。[L19][L22]

サウナの導入事例から、自館の単価上昇を見込めますか？

事例で確認できる設備や空間のつくり方を参考にし、自館の料金や利用率は別に検証します。宿泊への付帯と有料枠を分け、販売数、清掃・光熱・保守費を記録して追加の差額を比べます。[O24][F9]

回収年数には何を含めますか？

初期工事と設計・開業準備を積み上げ、年間の追加収支には清掃、光熱、人員、販売、保守、更新への備えと休止を反映します。単純回収の比較に加え、税、設備更新の支出、借入返済の工程を資金表で確認します。[F7][F9]

出典・確認範囲を見る

確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。

法規・許認可

  1. [L5] e-Gov｜建築基準法

    第2条の建築物・主要構造部・大規模修繕等、第3条の既存建築物、第6条の確認対象、第87条の用途変更。e-Gov法令APIで条文照合。

  2. [L10] 国土交通省｜既存建築物の活用の促進について

    現況調査ガイドライン第5版、緩和措置解説集第4版、2026年8月31日技術的助言。既存不適格を継続できる条件の検討。

  3. [L18] 東京都島しょ保健所｜公衆浴場

    2026年9月3日更新。サウナ・テントサウナを含む公衆浴場の営業許可、宿泊者のみの浴場等の取扱い、構造設備と他法令の事前相談。

  4. [L19] 厚生労働省｜旅館業及び公衆浴場業におけるサウナ施設への安全対策の徹底について

    2026年4月21日通知。連絡・駆けつけ体制、緊急時の扉の開閉、非常用ブザーの活用、消防との連携。新たな全国一律の法定設置義務と表現しない。

  5. [L20] 総務省消防庁｜令和7年版消防白書・簡易サウナ設備の特性に応じた防火安全対策

    テント型・バレル型サウナ等の火災予防対策。関連省令・告示・火災予防条例例の見直しは2025年11月12日公布、2026年3月31日施行と説明。

  6. [L21] 東京消防庁｜サウナ設備・火災予防審査関係資料

    機器の方式に応じた設置室、内装・断熱、火災予防上の技術基準。東京都の基準を全国の全サウナへ一律適用しない。

  7. [L22] 総務省消防庁｜個室サウナの安全確認について

    2026年1月13日消防予第10号。保健衛生部局と連携した避難経路等の安全確認を求める助言。

  8. [L28] 群馬県吾妻保健福祉事務所｜旅館業の承継承認申請（譲渡）について

    2026年2月26日更新。効力発生前の承認、申請時期の目安、無届増改築・サウナ等の事前相談、他法令手続。地域の目安で期間を保証しない。

  9. [L36] 厚生労働省｜2025年3月11日改正の旅館業衛生等管理要領・施設設備部分

    施設設備の客室、浴室・サウナ、給排水、便所、厨房、簡易宿所の階層式寝台等。通知の技術的助言、法令基準、自治体の条例・運用を区別して相談資料に用いる。L15と同じ通知の後半。

  10. [L37] 松山市｜公衆浴場の営業許可

    2026年9月17日更新。その他の公衆浴場にサウナ、旅館・ホテル等で宿泊者以外に風呂を利用させるものを含む案内。地域の申請書類や基準を全国一律にしない。

金融・税務

  1. [F7] 日本政策金融公庫 創業計画書セルフチェック・資金計画

    見積の妥当性、開業後運転資金、借入依存の資金計画を点検する一次資料。例示比率を普遍要件としない。

  2. [F9] 観光庁 宿泊業の高付加価値化のための経営ガイドライン 第3章

    営業収益・費用の管理、償却前営業利益の算出、財務・事業管理。資料ごとの利益定義を揃える。

運営・DX・公表事例

  1. [O1] 観光庁 限られた人材活用と業務改革の手引き（令和8年3月）

    業務の洗い出し、現状把握から効果検証。高山荘華野の客室清掃の工程・標準時間・品質の標準化（PDF p.35–36）。

  2. [O5] 観光庁 省力化事例 舌切雀のお宿 ホテル磯部ガーデン

    清掃と飲料在庫を既存業務フローに合わせた特注システムでリアルタイム管理。具体的な削減率・利益額の掲載はない。

  3. [O24] METOS サウナ導入事例 平野屋サウナ

    既存旅館に2023年4月開業したパブリック2室・貸切2室のサウナ導入。設備と設計の実例で、空室改善や利益増の数値はない。

  4. [O25] ホテルJALシティ関内 横浜 宿泊者専用ウェルカムラウンジの案内

    1階レストランでセルフ式の飲料提供、飲食場所・宿泊者確認、20歳未満の飲酒と飲酒運転の禁止案内。無人の年齢確認システムがあるという資料ではない。

TSUNAGUの画面説明

  1. [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）

    本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。

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