日々の仕事
役割とシステム
試運転と記録
COMPARE THE OPTIONS
選択肢を、同じ条件で比べる。
| 方式 | 所有者側の収入を考える軸 | 先に分ける費用と仕事 | 契約終了時の論点 |
|---|---|---|---|
| 直営 | 営業収入から各運営費を控除 | 雇用、販売、現場、個別外注、更新投資 | 予約、雇用、仕入契約と許可の移行 |
| MC | 運営収支から契約報酬等を控除 | 売上・経費の帰属、雇用、本部費、修繕 | 前受金、未払費用、データとアカウント |
| 固定賃料の賃貸借 | 契約賃料から所有者負担を控除 | 建物修繕、保険、税、設備更新の分担 | 原状回復、明渡し、残置物、保証関係 |
| 変動賃料の賃貸借 | 契約の売上・利益等に連動する賃料 | 算定対象、最低額の有無、費用控除 | 最終精算、監査、明渡しと運営継続 |
| 住宅宿泊管理委託・別制度 | 届出事業の収支と管理委託料を整理 | 法定管理業務、実費、再委託と報告 | 届出上の変更、予約、鍵、帳簿の引継ぎ |
WORKED EXAMPLE
計算例：MCの報酬を支払った後に残る金額
前提をそろえて考える例
- 計算のために設定した一か月の収支。売上300万円、MC報酬を含めない運営経費210万円。基本報酬は売上の3%、成果報酬は基本報酬控除後の残額の10%と仮定。
- 所有者が別に負担する費用を20万円とする。税、設備投資、借入返済、運転資金の増減は含めない。報酬の率や計算順は実際の契約条件ではない。
- 運営経費控除後＝300万円−210万円＝90万円。基本報酬＝300万円×3%＝9万円。
- 成果報酬の算定額＝90万円−9万円＝81万円。成果報酬＝81万円×10%＝8万1,000円。
- 報酬控除後＝72万9,000円。所有者負担費20万円を引くと52万9,000円が残る。
この例の52万9,000円からも、条件に応じて税、投資、返済等の支出が続きます。提案を比べる時は料率だけでなく、報酬の土台、計算順、別途費用をそろえます。[O32][F9][F10]
09 / HOW IT WORKS
地域と物件を知り、
非公開の対話へ。
非公開の
実際の買主向けガイドから、検討を進める四つの画面を紹介します。
STEP 01
地域・種類・価格帯から探す
- 押す場所
- 「物件を探す」で地域・施設の種類・価格帯を選び「案件を探す」。
- 終わると
- 条件に合う物件が表示されます。「この条件を保存する」で購入条件に引き継げます。
STEP 03
掲載者へ質問し、相手を知る
- 押す場所
- 物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
- 終わると
- 会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
STEP 04
見学・資料確認・購入条件の相談
- 押す場所
- 会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
- 終わると
- 相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
STEP 06
説明・契約から、引渡しへ
- 押す場所
- マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
- 終わると
- 見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。[T1]
ALLIANCE PARTNERS
次の宿づくりを、
一緒に支える企業の皆さまへ。
一緒に
OTAの初期構築、PMS・電子キー、リノベーション、運営、資金計画。TSUNAGUでは、宿を承継・新規開業する方を支える企業・金融機関との連携を募集しています。
対応分野や地域を伺い、相互送客、実務事例の発信、導入支援など、双方の役割が明確なかたちからご相談します。
連携内容や費用、情報の扱いを相談のうえ、双方で合意して進めます。
YOUR NEXT STEP
現況と、残したい価値から。
気になる物件や改修の構想、現在の運営体制。分かる資料から条件を整理し、取得・再生・承継の進め方を考えます。
監修：堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）
実務の背景：堤 誠之・代表者紹介 ／ 代表者note ↗
QUESTIONS
具体的な計画に進む前に。
MCなら従業員は必ず運営会社が雇いますか？
雇用主や出向、採用費の負担は契約ごとに決めます。グリーンズの公式例には同社雇用の従業員で運営する形がありますが、全てのMCに共通する条件としては扱わず、自館の体制を明記します。[O32]
民泊の清掃を外注すれば管理委託義務を満たしますか？
住宅宿泊事業法上の委託が必要な場合は、登録管理業者へ管理業務の全部を契約で委ねる必要があります。清掃だけの外注とは範囲が異なるため、不在の実態や居室数と合わせて整理します。[L1][L3][O21][O22]
出典・確認範囲を見る
確認日：2026年10月28日。法令・通知・制度と、運営主体が公表した事例を分けて参照しています。自治体による取扱い、商品条件、公募期間は計画時点の公式案内で確認してください。
法規・許認可
- [L1] e-Gov｜住宅宿泊事業法
第2条の住宅・住宅宿泊事業と180日、第11条の管理委託、第18条の条例による期間制限。e-Gov法令APIの条文でも照合。
- [L3] 観光庁・民泊制度ポータル｜管理業務の委託について
家主不在・居室数に応じた登録管理業者への委託と例外。
- [L15] 厚生労働省｜旅館業における衛生等管理要領の一部改正について
2025年3月11日通知、同年4月1日適用。ICT本人確認、鍵・出入りの管理、相談応需、緊急対応。技術的助言と自治体条例を区別。
- [L25] e-Gov｜旅館業法
第2条の営業区分・下宿営業、第3条の許可、第3条の2の事業譲渡承継。e-Gov法令APIで条文照合。
- [L26] 厚生労働省｜旅館業法改正・事業譲渡に関する手続
2023年12月13日施行の事業譲渡の事前承認、承継後の業務調査。
- [L27] 厚生労働省｜旅館業法等における事業譲渡に係る規定の運用上の疑義について
2023年11月29日通知。譲渡人と譲受人の承認、建築・消防の確認要否は各担当部署へ照会。
金融・税務
- [F8] 金融庁 事業者と金融機関の信頼関係に基づく融資に関する検査・監督の考え方と進め方（2026年5月18日）
事業実態・将来CF・継続対話、EBITDA/DSCR等の指標を案件に応じて選ぶ考え方。普遍的な融資承認閾値を示すものではない。
- [F9] 観光庁 宿泊業の高付加価値化のための経営ガイドライン 第3章
営業収益・費用の管理、償却前営業利益の算出、財務・事業管理。資料ごとの利益定義を揃える。
- [F10] 国土交通省 不動産鑑定評価基準等の改正概要・事業価値と不動産価値の区別
ホテルGOPからFF&Eリザーブ、運営委託料、リスクバッファ等を控除し負担可能賃料・純収益へ進む評価上の区分。数値水準の推奨ではない。
運営・DX・公表事例
- [O1] 観光庁 限られた人材活用と業務改革の手引き（令和8年3月）
業務の洗い出し、現状把握から効果検証。高山荘華野の客室清掃の工程・標準時間・品質の標準化（PDF p.35–36）。
- [O12] AirHost ユーザー管理 ポリシーグループについて
オーナー・管理者・スタッフ・クリーナー等の権限の違いとプラン依存性。PIN削除の個別権限項目まではこの資料で確定しない。
- [O21] 観光庁 民泊制度ポータル 管理業務の委託について
住宅宿泊事業法の届出住宅における不在等の委託要件、管理業務全部の契約委託等。旅館業のMC・清掃外注に同じ規則を一律適用しない。
- [O22] 観光庁 民泊制度ポータル 住宅宿泊管理業者の業務
住宅宿泊管理業務の実施、苦情・緊急対応、現地対応の時間の目安、全部再委託の制限。住宅宿泊事業制度に限った説明。
- [O31] Airbnb 外部システムを介してリスティングを作成するには
PMS・CMにAirbnbアカウントの管理権限を付与して連携し、既存リスティングは対応システムから統合する方法。レビューやリスティングの重複防止。
- [O32] グリーンズ 土地活用・オーナー募集 契約形態
固定・変動賃貸借とMCの同社における例。MCで売上と経費がオーナーへ帰属し同社が雇用する従業員で運営する説明。契約全般の統一的な法律定義にはしない。
- [OPSX1] 厚生労働省掲載・日本食品衛生協会 HACCPの考え方を取り入れた衛生管理のための手引書（小規模な一般飲食店事業者向け）概要版・令和6年1月改訂
食品の受入、冷蔵冷凍、交差汚染、調理区分ごとの管理、実施・問題時の対処・記録・振り返り。厚生労働省の公式PDF本文で確認。施設の規模・営業内容に適合する手引書を選ぶ。
TSUNAGUの画面説明
- [T1] TSUNAGU｜実際の進め方（買主）
本番で公開されている操作説明・試験アカウントと説明用データの画面。2026年10月28日に取得。