TSUNAGUホテル・旅館の売買・M&Aポータル

OPERATIONS & SUPPLY CHAIN運営委託・オペレーター

ビジネスホテル・都市型ホテルの運営委託とリブランド

リブランドには、運営委託料やブランド料のほか、改修、契約終了、営業切替の費用がかかります。都市型ホテルの販路と顧客、人員、予約を点検し、ADRや稼働率の目標を実行できる提案かを見極めます。

いまの状況から相談する →掲載中の案件を見る →
運営委託・リブランド提案の比較表を構成する4つの確認項目
本文の確認項目を整理した概念図です。相場・成約事例や、特定事業者のサービスを示すものではありません。
実績の単位曜日・販路・法人契約別
ブランド変更料金以外に改修・制約・終了費
移行の焦点予約とシステム、人員の連続性

編集・構成：TSUNAGU／ジャパンリアルター株式会社　｜　資料確認：2026年10月28日

都市型ホテルは、建物が変わらなくても運営と販路で収支が変わります。ただ、ブランドを替えれば単価や稼働率が上がるとは限りません。いまの顧客と利益を支える契約、人員、設備から見ていきます。

運営委託の変更と、FC・ブランドの変更は別の契約です。旧契約を終える条件と新しい営業の準備を並べ、予約、システム、従業員、看板・客室を切り替える日程と支出を詰めます。

01 / 運営委託・オペレーター

販路と客層から委託の目的を決める

委託の目的は、伸ばす売上と減らす費用に分けます。提案の目標値は、現状との違いと根拠を確かめます。

平日・週末、法人、長期滞在、OTA、直販、団体に分けて月次実績を出します。休止室、無料宿泊、朝食込みプランの売上をそろえ、ADRと稼働率の分母も合わせます。目標の背景にある客層、契約期間、キャンセル、獲得費を提案者に聞きます。

販売強化を任せるなら、価格設定と法人営業の担当、増える費用を見ます。省人化が目的なら、清掃、受付、夜間、経理の実態が先です。予約システムや会員送客に期待する売上と、既存顧客が離れる影響を分けて予算に置きます。

根拠：productivity 観光庁model 観光庁

02 / 運営委託・オペレーター

MCとブランド・FC契約を別々に読む

MCとブランド・FCは、当事者と費用を分けて読みます。運営会社とブランド会社が同じとは限りません。

MC報酬に加え、ブランド使用、予約、会員制度、販促、IT、監査の料金を一覧にします。FCで加盟者側に残る運営も見ます。加盟者は独立した事業者なので、本部の支店のように支援を受けられるとは考えず、提供業務、対価、最低料金を契約で読みます。

客室、ロビー、朝食、制服に指定基準があれば、改修費と更新義務が生じます。旧ブランドの違約金、看板撤去、名称・ドメイン・写真の使用終了、商圏や競業条件も費用と制約になります。契約期間と投資回収を並べ、途中終了で残る負担を見ます。

根拠：fc 公正取引委員会model 観光庁

03 / 運営委託・オペレーター

改修と営業切替の費用を同じ期間で比較する

改修前後の支出が重なる期間まで資金計画に入れます。休業と立上げを含む総額で提案を比べます。

客室、水回り、空調、給湯、防火設備は、維持更新とブランド指定の改装を分けます。工事中に売れない部屋、待機・研修、新旧システムの重複、開業広告、備品、予備費まで見積を取ります。支払時期を月次表に置き、立上げの運転資金を算出します。

人員、清掃、朝食、OTA等の費用が、受託予算にどこまで含まれるかを見ます。増室案は建築・消防・旅館業の手続を先に相談します。改善後の利益から運営報酬を引くだけでなく、所有者の投資と返済も含めて、必要な資金を見積もります。

根拠：productivity 観光庁model 観光庁permit 厚生労働省

04 / 運営委託・オペレーター

予約と情報を途切れさせない移行を設計する

旧名称で受けた予約には、新体制で誰が対応するかを決めます。入金と個人データの移行も切替の要点です。

予約日、宿泊日、人数、プラン、前受、取消料、法人請求、OTA入金口座を一覧にします。旧予約で約束した内容と新仕様が違う場合は、案内、変更、返金の担当を決めます。掲載名、レビュー、アカウントの移行は、各サービスの条件を確かめます。

顧客データの利用目的、権限、再委託、終了時の返却・削除を契約に定めます。現地では予約照合、入金、鍵、夜間連絡を試し、失敗時に戻す方法を用意します。再開後は売上とともに苦情、返金、清掃不備、残業を追い、変更の効果を判断します。

根拠：privacy 個人情報保護委員会productivity 観光庁

運営委託・リブランド提案の比較表

運営委託・リブランド提案の比較表
項目現状の確認提案に求める内訳切替の注意
販売客層・販路・法人契約施策担当と獲得費既存契約と予約の維持
ブランド使用契約と終了条件使用・予約・IT等の費用看板・名称・画像の権利
設備点検と更新履歴維持更新と指定改装停止室、許認可、工期
人員・システム雇用と管理者権限配置・研修・移行計画前受金、個人情報、夜間

販売予測と契約費用に、改修・営業切替の支出を加えて判断します。

確認手順・計算の考え方

営業切替月の支出を確認する例

旧ブランドから新ブランドへ切り替える月の支出を並べます。

旧体制の終了費＋新体制の準備費＋重複契約費＋販売停止期間の固定支出を、同じ月次表へ記入します。

年間報酬だけでは見えない移行資金と、決済や再開に先立つ支払いが分かります。

費用には見積を使います。売上は確定予約と販売予測を分けて記入します。

手元でそろえる確認項目

  • 曜日・販路別実績の分母を統一する
  • MCとブランド・FCの契約を分ける
  • 指定改装と維持修繕を区分する
  • 終了・立上げ・重複費用を並べる
  • 予約・前受金と法人請求を照合する
  • 個人データと旧権限の終了を確認する

OPERATE, LEASE OR PASS ON

これからの運営と、引継ぎを考える。

建物を所有したまま運営を任せるか、施設・事業を次の担い手へ引き継ぐか。売却を決める前でも、いまの状況からご相談いただけます。

取得・承継後の運営を確かめる

買主は、運営する人、清掃・リネン、食材の仕入れ、設備保守が引き継げるかを確認します。取得費だけでなく、移行費用と運転資金も含めて計画を立てます。

掲載中の案件を見る → 購入条件の登録へ →

掲載・当事者間の対話は無料、契約サポートは有料です。運営委託や取引の条件は、施設と相手先ごとに確認します。費用と業務の範囲をご確認ください。会員登録の一般受付は開始前のため、受付状況は各画面をご確認ください。

YOUR PROPERTY, AS IT IS

このような状態の宿泊施設も、登録・相談できます。

片付けや修繕を決める前に、いまの状態からご相談ください。営業中の旅館・ホテルから、休廃業した建物、保養所、特殊な用途や権利関係のある施設まで、売却・承継の選択肢を整理します。

営業中から、廃業後の建物まで

稼働状況を問わず、現状から相談

  • 営業中の旅館・ホテル
  • 一部客室や大浴場だけを稼働している施設
  • 休業中・休館中の施設
  • 廃業から数年が経過した建物

家具・設備が残ったままでも

相談前の片付け・搬出は不要

  • ベッド・布団・畳・リネン類
  • 食器・家具・客室の什器備品
  • 厨房設備・冷蔵庫・調理機器
  • ボイラーなどの設備が残っている状態

築古・未改修、設備に課題があっても

修繕や解体の発注を決める前に

  • 築年数が経過し、改修が進んでいない建物
  • 解体見積もりが数千万円規模となる大型建物
  • 石綿（アスベスト）の調査前の建物
  • 配管・給湯・空調の老朽化や不具合

特殊な用途・権利・返済の事情も

施設の種類と、個別の事情を整理

  • ラブホテル・レジャーホテル、簡易宿所
  • 民宿・ペンション、企業の保養所・研修所
  • 借地権付き・共有名義の不動産
  • 借入金返済中・リスケ中・サービサー対応中

残置物の有無や片付け前の状態を理由に、相談をためらう必要はありません。引き継ぐ物、処分する物、その費用負担は買主と確認します。掲載の可否、取引方法、許認可・権利の整理は個別確認となります。解体費用は建物や石綿の有無、工事条件などによって異なります。

片付けや修繕を決める前に。
いまの状態と、ご希望をお聞かせください。

非公開の下書きを始める →現状のまま相談する →

WHY TSUNAGU

TSUNAGUとジャパンリアルターが選ばれる、6つの理由。

自分で進めたいところは直接話し、専門的な確認が必要なところは相談する。価格だけでなく、費用・公開範囲・引渡し条件まで、ご自身が納得できる形を選べます。

掲載・直接対話は無料。費用の総額を見て進める。

当事者間のチャットで買主の考えや温度感を確かめてから、有料の契約サポートへ。料率だけでなく、最低報酬・依頼範囲・実費も含めて比較し、手残りを考えられます。

無料の範囲と成約時の費用を見る →

見せる範囲と、詳しい情報を伝える相手を選ぶ。

完全非公開・会員限定匿名・一般匿名の3つから公開範囲を選択。施設名や詳しい情報は、必要な手続きと売主の承認を経て共有します。地元や従業員への伝え方も考えながら進められます。

公開範囲と匿名プレビューの実画面を見る →

残置物や未修繕の状態も、引渡し条件として相談。

家具・什器・厨房設備などが残ったままでも、まず相談できます。現状有姿、契約不適合責任の免責・限定を希望する場合も、開示事項・法令・買主の意向を確認し、引継ぎ範囲と費用負担を整理します。

現状有姿での売却の考え方を見る →

価格を重視する売却も、スピードを重視する相談も。

運営会社・再生事業者・海外の投資家など、買主候補の条件を確かめる直接マッチング。早期の現況売却や買取を希望する場合も、窓口で条件を整理し、価格・決済時期・売主負担を並べて検討できます。

買主の選択肢と売却方法を相談する →

北海道から沖縄まで、幅広い宿泊施設に対応。

営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなど、施設の状況や用途を踏まえて相談できます。全国319温泉地・47都道府県の地域情報から、立地・市場・許認可・改修の論点を調べられます。

全国の地域情報と実務ガイドを見る →

債権者との調整から、海外買主の手続きまで。

任意売却やサービサーとの調整は、ジャパンリアルターの専門窓口へ。法的な債務整理、税務、登記は専門家が扱う事項として分け、必要な資料や相談先を整理します。海外買主との取引も確認事項を一つずつ進めます。

債権・再生の専門窓口を見る →
海外の方との取引の手引きを見る →

公開範囲を選ぶ仕組みや秘密保持の手続きは、情報の保護のためのものです。施設の特定や、開示後の撮影・複製・二次共有を完全に防ぐことを保証するものではありません。買取候補への打診や提示条件、成約の可否・価格・期間も、個別の案件と相手方によって異なります。

COMPARE YOUR OPTIONS

仲介・買取・直接マッチングを、同じ条件で比べる。

売却価格だけで決めず、手数料や実費、残置物の処分、責任の範囲、決済までの条件をそろえて比較します。次の表は、各方式の仕組みと確認するポイントを整理したものです。

表は枠内で横にスクロールできます。価格・費用・引渡し条件を、同じ前提でご確認ください。

宿泊施設の売却方法を比較する6つの軸
比較する項目大手M&A仲介一般の不動産買取業者TSUNAGU＋ジャパンリアルター
売却価格の目線企業の収益や事業価値などをもとに、買主候補を探して条件を交渉。価格の算定や進め方は会社・案件によって異なります。買取会社自身が買主となり、改修・保有・再販等の費用やリスクを踏まえて購入価格を提示します。売主と買主が直接話し、価格と引継ぎ条件をすり合わせます。早期売却・買取の希望も相談し、提示価格と売主負担を比べられます。
手数料の負担会社ごとの料金体系。最低報酬・着手金・成功報酬などの有無、算定基準、発生時点を確認します。買取会社と直接契約する場合、通常は仲介手数料なし。仲介会社を介する場合は、その報酬や契約を別途確認します。掲載・当事者間の直接対話は無料。成約時の契約サポートは有料で、業務の範囲と金額を事前に説明し、同意を得て確定します。
残置物への対応設備・備品を譲渡対象に含めるか、処分するかを取引条件として整理。対応範囲は会社・案件によります。残置物を含めて購入する会社もあります。対象範囲、処分費用、提示価格への反映を確認します。片付け前から登録・相談できます。残す物、引き継ぐ物、処分する物を買主と確認し、費用負担を合意します。
現状有姿・契約上の責任不動産・事業・株式のどれを譲るかに応じて、契約不適合責任、表明保証、補償などを整理します。現状での購入や売主の責任限定を条件とする会社もあります。免責・限定の特約と例外を個別に確認します。現状有姿、免責・責任限定の希望を条件として相談できます。既知の不具合などを開示し、法令と買主の合意を踏まえて契約を整理します。
休業・特殊用途への対応会社ごとに、対応する業種・規模・業績などの条件が異なります。対象施設を扱えるか事前に確認します。地域、建物、再利用・再販の見込みなど、各社の取得基準で判断。休廃業・特殊用途の対応可否も会社によります。営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなどを含めて相談できます。営業許可、用途、権利関係、再生の条件を個別に確認します。
債権者・サービサー調整金融機関との調整や専門家との連携をどこまで担うかは、会社と受託業務の範囲によります。返済や抵当権抹消の条件を満たす調整が必要です。買取会社が担う範囲と、別途依頼する業務を確認します。ジャパンリアルターの任意売却窓口で、担保・債権者の条件を整理。法的整理・税務・登記などは、専門家と確認する事項を切り分けて進めます。

各社の料金・支援・買取条件は個別の契約で異なります。この表は特定企業の価格・対応や優劣を示すものではありません。M&A仲介と不動産買取では取引対象や買主の立場も異なるため、同じ条件にそろえて判断します。

TSUNAGU欄は、ポータルでの直接対話と契約サポートの説明です。親サイトのフルサポート仲介や個別の専門業務は、依頼範囲・報酬・実費を別に確認します。

現状有姿と、契約不適合責任の免責は別の論点です。免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実等については責任を免れません。宅建業法・消費者契約法などで特約が制限される場合もあるため、当事者と取引内容に応じて確認します。

比較の根拠・確認日：2026年10月27日

TSUNAGUの料金・情報開示と秘密保持・ジャパンリアルターの売却相談

手残りと、引継ぎの条件。
比べてから、進め方を選びませんか。

非公開の下書きを始める →現状のまま相談する →

TSUNAGU — ACTUAL SCREENS

TSUNAGUでの実際の進め方。

売主・買主それぞれの立場で、公開範囲、対話、見学・条件、契約準備の画面を確認できます。試験アカウントと説明用の架空データを用いた、本番の案内と同じ画面例です。

売主・オーナーの進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

見せ方を選んで、プレビューを確認

完全非公開で個別に紹介する、会員向けに匿名で掲載する、一般にも匿名の概要を掲載する、の3つから選びます。相手からの見え方を確かめてから掲載審査へ送ります。

押す場所
入力の「5. 見え方確認」で公開範囲を選び、「実際の画面（スマホ・パソコン）で確認する」。よければ「掲載審査へ送る」。
終わると
事務局が売却の権限・匿名化・表示を確認し、承認されると掲載が始まります。
自分の案件を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

財務資料・私的なメモ・会話は、公開範囲を広げても公開されません。掲載後も公開範囲は変更を依頼できますが、すでに相手が見た内容や保存した内容を回収することはできません。

公開範囲の選択。完全非公開で個別に紹介、会員向けの匿名一覧に掲載、一般にも匿名概要を掲載の3つ
見え方確認：公開範囲／画面例・掲載内容は説明用
相手からの見え方の確認。会員の一覧に表示される匿名の概要のカード（説明用の架空物件）
相手からの見え方（会員の一覧）／画面例・掲載内容は説明用
掲載審査へ送る欄。見え方と料金の説明を確認するチェックと、掲載審査へ送るボタン
掲載審査へ送る／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

気になる相手と、非公開で話す

届いた問い合わせには、吹き出し型のメッセージで答えます。相手の目的や希望を知るところから始めます。

押す場所
マイページの「自分がすること」の「返信する」、またはメッセージの一覧から相手を選ぶ。
終わると
返信すると相手に「新しいメッセージがあります」とだけお知らせが届きます。返信が要らないときは「返信不要／対応済みにする」。
メッセージを見る

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ふだんの質問や返信に、事務局の承認は要りません。施設名や連絡先は、開示の手続きが済むまで送れません。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学や、引継ぎの条件を相談

相手から届いた見学の候補日時や購入条件のカードに回答します。こちらから候補や条件を送ることもできます。

押す場所
見学のカードは候補を選んで確定、購入条件のカードは「この条件をもとに進めたい」「条件を相談したい」「今回は見送る」から回答。
終わると
確定した見学はマイページの「予定」に入ります。別の条件を返すときは、会話の「＋」の「条件を提案する」から新しい版を送ります。
商談中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

見学は必須ではありません。カードに回答しただけで、売買契約やお支払いが確定することはありません。

見学のご相談のカード。候補1・候補2の日時から選んで確定する
見学のご相談のカード／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

書類・説明を確認し、契約・引渡し

担当者と必要な書類・説明の日程・契約の内容を確認し、契約、決済・引渡しへ進みます。合意した報酬は成約時に発生します。

押す場所
マイページの「自分がすること」「予定」に出る項目の「開く」。
終わると
対象の会話やカードが開き、次にすることを確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

必要な調査・説明・手続きは、取引の内容に応じて担当者がご案内します。

マイページの4つの欄。自分がすること・相手の返事待ち・担当者の対応待ち・予定と、それぞれの対象を開くボタン
マイページ（売主）／画面例・掲載内容は説明用
買主・投資家の進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

会員登録と、購入条件の保存

メールと電話番号を確認し、希望の地域・宿の種類・予算などを登録します。検索から進んだ場合は、その条件を引き継ぎます。

押す場所
「購入条件を登録」で3つの段階を進め、「購入条件を保存する」。
終わると
ログインや確認が済むと、元の画面に戻って続けられます。
購入条件を登録する

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

売却と購入は同じアカウントで使えます。連絡先の確認は、資金の確認とは別です。

購入条件を登録する画面。希望の地域・宿の種類・予算・価格帯を選ぶ
購入条件を登録／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

掲載者へ質問し、相手を知る

物件の詳細の「売主に問い合わせる（会員）」などから、短い自己紹介や質問を送ります。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。

押す場所
物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
終わると
会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
物件を選んで問い合わせる
補足

公開済みの情報を見るだけなら、秘密保持の手続きは要りません。秘密の情報の共有は別に扱います。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学・資料確認・購入条件の相談

見学の候補日時を送ったり、価格・時期・従業員や屋号の引継ぎなどの条件を整理して伝えたりします。順番は決まっていません。

押す場所
会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
終わると
相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
進行中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ご自身の予算の上限や試算のメモは、ご自身が送らない限り相手に伝わりません。

会話の＋で開く操作の一覧。見学を相談する、購入条件を提示する、契約の準備を依頼する、自分の費用を確認するなど
会話の「＋」で開く操作／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

説明・契約から、引渡しへ

必要な説明・書類を確認し、契約・決済・引渡しへ進みます。必要な資料や予定はマイページで確認でき、分からない点は担当者に相談できます。

押す場所
マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
終わると
見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

書類を開いただけで、説明や契約が済んだことにはなりません。

買主のマイページ。確定した見学が予定に、契約の準備が担当者の対応待ちに表示されている
マイページ（買主）／画面例・掲載内容は説明用

よくある質問

リブランドで客室単価は必ず上がりますか。

単価上昇は保証されません。客層、商品、販路、投資を調べ、過去の実績と新しい価格目標を分けて収支を見ます。

MC会社とブランド会社は同じですか。

同じ場合も別の場合もあります。当事者、業務、報酬、承認権限、終了条件を各契約で読み、費用と仕事の重複を調べます。

OTAの評価も新ブランドへ移せますか。

各サービス次第です。レビューだけでなく、施設情報、アカウント、予約、入金の変更条件を問い合わせます。

改装費を払えば売却価値も上がりますか。

改装費を売価で回収できる保証はありません。営業継続の収支と売却条件を分け、未回収投資と買主の計画まで比べます。

出典と、確認した範囲。

法令・公募・契約条件は更新されます。資料の公表時点と、ここで確認した日は別です。本文の試算は、明示した仮定に基づく説明であり、実際の相場や効果を表すものではありません。

  1. 宿泊事業者の経営改善に役立つツール
    観光庁 ／ 確認日 2026-10-28
    2026年3月更新。現状把握・業務改革・財務状況に応じる事業再生の手引き。この記事の金額、単価、率は資料の相場値ではない。
  2. 所有直営・賃貸借・MC・FCの契約形態比較｜宿泊施設の開発に向けた手引書
    観光庁 ／ 確認日 2026-10-28
    2025年3月手引書p22の運営形態比較。高付加価値宿泊施設向けの一般整理で、個別契約の負担割合・報酬率の相場ではない。
  3. フランチャイズ・システムに関する独占禁止法上の考え方
    公正取引委員会 ／ 確認日 2026-10-28
    契約前の情報開示、ロイヤルティ、商品等の供給、終了条件等の考え方。ホテルへの一律の法定開示書面や料金率を定めた資料ではない。
  4. 旅館業法改正：事業譲渡に係る手続の整備
    厚生労働省 ／ 確認日 2026-10-28
    事業譲渡における事前承認等と衛生管理。運営委託や物件売買だけで許可・営業責任が自動移転するとはしない。
  5. 個人情報保護法ガイドライン 通則編
    個人情報保護委員会 ／ 確認日 2026-10-28
    委託先の選定・監督、安全管理、再委託等。外注や自動化で取扱責任がなくなる制度ではない。

あわせて確認したい実務と地域。

ホテルチェーン・FC加盟と独立経営のコスト比較関連ガイドを読む →売買・M&Aに伴うホテルオペレーター変更と引継ぎ関連ガイドを読む →OTA・PMS・予約情報の移行関連ガイドを読む →客室と水回りの改修関連ガイドを読む →ビジネスホテル・駅前ホテルの売却・M&A関連ガイドを読む →
画面例