TSUNAGUホテル・旅館の売買・M&Aポータル

OPERATIONS & SUPPLY CHAINリネン・清掃・アメニティ

リネン外注と自家洗濯の損益分岐を比べる

自家洗濯には、人件費、水道光熱、設備、場所、検品・保管の費用がかかります。外注と仕上がりをそろえ、固定費と一枚当たり費用から分岐点を計算し、繁忙日の処理能力や故障時の対応まで判断に入れます。

いまの状況から相談する →掲載中の案件を見る →
外注と自家洗濯の費用対応表を構成する4つの確認項目
本文の確認項目を整理した概念図です。相場・成約事例や、特定事業者のサービスを示すものではありません。
比較の単位同じ品目・品質・数量
費用の区分固定費と処理量連動費
見落とし人時・仕上げ・故障と代替

編集・構成：TSUNAGU／ジャパンリアルター株式会社　｜　資料確認：2026年10月28日

自家洗濯で外注請求が減っても、洗濯、乾燥、仕上げ、保管、検品の仕事が館内に残ります。スタッフの空き時間と既存機械で足りるかは、量と工程を測って確かめる必要があります。

外注と内製は、客室へ出せる品質までの費用で比べます。計算上の分岐点に加え、繁忙日に処理できるか、故障や欠員でも営業を続けられるかを見ます。

01 / リネン・清掃・アメニティ

同じ完成状態までの仕事を比べる

比較するのは、洗う工程ではなく客室に置ける仕上がりまでです。回収から検品・保管までを数えます。

回収、選別、洗濯、乾燥、しみ対応、仕上げ、畳み、保管、搬送、検品の時間を測ります。清潔・使用済みの分離、場所、換気、排水、電力も点検します。外部の物を扱う営業と宿の自家洗濯は分け、必要な手続を窓口へ問い合わせます。

タオル、シーツ、浴衣は、サイズ、乾き方、仕上げが違います。衛生計画と提供品質を満たすか試し、洗い直しと廃棄も量に含めます。短い初回試用だけを普段の生産性とせず、忙しい日と人員が少ない日も測ります。

根拠：linen 厚生労働省hygiene 厚生労働省

02 / リネン・清掃・アメニティ

固定費と変動費、人の時間を分ける

内製費は固定費、量に応じる費用、人の時間に分けます。余力のある時間も、担当する仕事として扱います。

購入・設置、電気・水・排水工事、保守、場所、保険、減価償却を分けます。資金計画は購入支払、融資、返済を別に載せ、費用比較と二重計上しません。洗剤、水道光熱、追加人員、洗い直しを処理量と人時で算出し、更新・故障費も残します。

外注側も、単価、最低請求、配送、貸与、館内受渡・保管の時間を載せます。内製化で実際に消える費用だけを差し引きます。スタッフが兼務するなら、繁忙時間の重なり、休憩、労働時間を見て、ほかの仕事へ無理が出ない配置にします。

根拠：productivity 観光庁linen 厚生労働省

03 / リネン・清掃・アメニティ

損益分岐点の式に入る前提を示す

損益分岐点は費用の差から計算します。品質と処理能力が足りることが、採用の前提です。

外注と内製をそれぞれ固定額と一枚当たり費用へ分け、比較単位を合わせます。変動費の差がゼロ以下なら、単純な数量増で回収点は出ません。最低請求や段階料金がある場合は、一つの分岐点よりも数量別の費用表で見る方が適しています。

月平均では分岐を超えても、繁忙日の乾燥、保管、人員が足りなければ不足が出ます。閑散期には固定費が残ります。日別数量と処理時間、稼働日、故障時の外注・予備在庫・保守を載せ、前提を変えたときにどれほど費用が動くかも見ます。

根拠：productivity 観光庁bcp 中小企業庁

04 / リネン・清掃・アメニティ

内製と外注を組み合わせて継続性を確認する

品目や繁閑で内製と外注を分ける案もあります。組合せを変える場合は、残る外注条件を取り直します。

タオルは内製、大型リネンは外注といった分担を、設備と人員に合わせて検討します。少量外注では最低量・配送が変わるため再見積が必要です。衛生不適合や汚物付着品の扱いも決め、処理できない物は別に回します。

故障、停電、断水、欠員、予約増を想定し、連絡先と代替供給を用意します。承継時は機械所有・リース、工事、保守、操作研修、未回収投資を資料にします。節約額を示す際は、買主が用意する人員・設備でも再現できるかを見ます。

根拠：bcp 中小企業庁linen 厚生労働省

外注と自家洗濯の費用対応表

外注と自家洗濯の費用対応表
費目外注で確認自家洗濯で確認比較上の注意
設備・場所貸与と保管条件機械、設置、電力・排水、場所購入支払と費用を分ける
人員受渡、在庫、検品選別から仕上げ、洗い直し実測人時と繁忙の重複
処理仕様・数量・最低請求洗剤、水道光熱、消耗同じ完成品質を前提にする
停止時代替工場と配送故障、欠員、代替外注・在庫継続できない案は別評価

単価と人時には実見積・実測を入れ、買う設備と既存設備を使う案は分けて計算します。

確認手順・計算の考え方

自家洗濯の損益分岐点の計算例

外注を一枚120円・固定費なし、内製を月固定10万円・一枚変動70円とします。仕様と処理能力は同等として計算します。

10万円÷(120円－70円)＝2,000枚／月。

月2,000枚で費用が同額になります。品質、能力、供給継続は別に評価します。

税、最低請求、購入資金、休日等を省いた計算です。実際の比較では、それらも費用と工程に加えます。

手元でそろえる確認項目

  • 完成品質と対象品目を揃える
  • 全工程の作業人時を実測する
  • 設置・保守・場所と変動費を分ける
  • 最低請求と消えない外注費を残す
  • 月平均と繁忙日の処理能力を別に確認する
  • 故障時の代替と機械の所有を記録する

OPERATE, LEASE OR PASS ON

これからの運営と、引継ぎを考える。

建物を所有したまま運営を任せるか、施設・事業を次の担い手へ引き継ぐか。売却を決める前でも、いまの状況からご相談いただけます。

取得・承継後の運営を確かめる

買主は、運営する人、清掃・リネン、食材の仕入れ、設備保守が引き継げるかを確認します。取得費だけでなく、移行費用と運転資金も含めて計画を立てます。

掲載中の案件を見る → 購入条件の登録へ →

掲載・当事者間の対話は無料、契約サポートは有料です。運営委託や取引の条件は、施設と相手先ごとに確認します。費用と業務の範囲をご確認ください。会員登録の一般受付は開始前のため、受付状況は各画面をご確認ください。

YOUR PROPERTY, AS IT IS

このような状態の宿泊施設も、登録・相談できます。

片付けや修繕を決める前に、いまの状態からご相談ください。営業中の旅館・ホテルから、休廃業した建物、保養所、特殊な用途や権利関係のある施設まで、売却・承継の選択肢を整理します。

営業中から、廃業後の建物まで

稼働状況を問わず、現状から相談

  • 営業中の旅館・ホテル
  • 一部客室や大浴場だけを稼働している施設
  • 休業中・休館中の施設
  • 廃業から数年が経過した建物

家具・設備が残ったままでも

相談前の片付け・搬出は不要

  • ベッド・布団・畳・リネン類
  • 食器・家具・客室の什器備品
  • 厨房設備・冷蔵庫・調理機器
  • ボイラーなどの設備が残っている状態

築古・未改修、設備に課題があっても

修繕や解体の発注を決める前に

  • 築年数が経過し、改修が進んでいない建物
  • 解体見積もりが数千万円規模となる大型建物
  • 石綿（アスベスト）の調査前の建物
  • 配管・給湯・空調の老朽化や不具合

特殊な用途・権利・返済の事情も

施設の種類と、個別の事情を整理

  • ラブホテル・レジャーホテル、簡易宿所
  • 民宿・ペンション、企業の保養所・研修所
  • 借地権付き・共有名義の不動産
  • 借入金返済中・リスケ中・サービサー対応中

残置物の有無や片付け前の状態を理由に、相談をためらう必要はありません。引き継ぐ物、処分する物、その費用負担は買主と確認します。掲載の可否、取引方法、許認可・権利の整理は個別確認となります。解体費用は建物や石綿の有無、工事条件などによって異なります。

片付けや修繕を決める前に。
いまの状態と、ご希望をお聞かせください。

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WHY TSUNAGU

TSUNAGUとジャパンリアルターが選ばれる、6つの理由。

自分で進めたいところは直接話し、専門的な確認が必要なところは相談する。価格だけでなく、費用・公開範囲・引渡し条件まで、ご自身が納得できる形を選べます。

掲載・直接対話は無料。費用の総額を見て進める。

当事者間のチャットで買主の考えや温度感を確かめてから、有料の契約サポートへ。料率だけでなく、最低報酬・依頼範囲・実費も含めて比較し、手残りを考えられます。

無料の範囲と成約時の費用を見る →

見せる範囲と、詳しい情報を伝える相手を選ぶ。

完全非公開・会員限定匿名・一般匿名の3つから公開範囲を選択。施設名や詳しい情報は、必要な手続きと売主の承認を経て共有します。地元や従業員への伝え方も考えながら進められます。

公開範囲と匿名プレビューの実画面を見る →

残置物や未修繕の状態も、引渡し条件として相談。

家具・什器・厨房設備などが残ったままでも、まず相談できます。現状有姿、契約不適合責任の免責・限定を希望する場合も、開示事項・法令・買主の意向を確認し、引継ぎ範囲と費用負担を整理します。

現状有姿での売却の考え方を見る →

価格を重視する売却も、スピードを重視する相談も。

運営会社・再生事業者・海外の投資家など、買主候補の条件を確かめる直接マッチング。早期の現況売却や買取を希望する場合も、窓口で条件を整理し、価格・決済時期・売主負担を並べて検討できます。

買主の選択肢と売却方法を相談する →

北海道から沖縄まで、幅広い宿泊施設に対応。

営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなど、施設の状況や用途を踏まえて相談できます。全国319温泉地・47都道府県の地域情報から、立地・市場・許認可・改修の論点を調べられます。

全国の地域情報と実務ガイドを見る →

債権者との調整から、海外買主の手続きまで。

任意売却やサービサーとの調整は、ジャパンリアルターの専門窓口へ。法的な債務整理、税務、登記は専門家が扱う事項として分け、必要な資料や相談先を整理します。海外買主との取引も確認事項を一つずつ進めます。

債権・再生の専門窓口を見る →
海外の方との取引の手引きを見る →

公開範囲を選ぶ仕組みや秘密保持の手続きは、情報の保護のためのものです。施設の特定や、開示後の撮影・複製・二次共有を完全に防ぐことを保証するものではありません。買取候補への打診や提示条件、成約の可否・価格・期間も、個別の案件と相手方によって異なります。

COMPARE YOUR OPTIONS

仲介・買取・直接マッチングを、同じ条件で比べる。

売却価格だけで決めず、手数料や実費、残置物の処分、責任の範囲、決済までの条件をそろえて比較します。次の表は、各方式の仕組みと確認するポイントを整理したものです。

表は枠内で横にスクロールできます。価格・費用・引渡し条件を、同じ前提でご確認ください。

宿泊施設の売却方法を比較する6つの軸
比較する項目大手M&A仲介一般の不動産買取業者TSUNAGU＋ジャパンリアルター
売却価格の目線企業の収益や事業価値などをもとに、買主候補を探して条件を交渉。価格の算定や進め方は会社・案件によって異なります。買取会社自身が買主となり、改修・保有・再販等の費用やリスクを踏まえて購入価格を提示します。売主と買主が直接話し、価格と引継ぎ条件をすり合わせます。早期売却・買取の希望も相談し、提示価格と売主負担を比べられます。
手数料の負担会社ごとの料金体系。最低報酬・着手金・成功報酬などの有無、算定基準、発生時点を確認します。買取会社と直接契約する場合、通常は仲介手数料なし。仲介会社を介する場合は、その報酬や契約を別途確認します。掲載・当事者間の直接対話は無料。成約時の契約サポートは有料で、業務の範囲と金額を事前に説明し、同意を得て確定します。
残置物への対応設備・備品を譲渡対象に含めるか、処分するかを取引条件として整理。対応範囲は会社・案件によります。残置物を含めて購入する会社もあります。対象範囲、処分費用、提示価格への反映を確認します。片付け前から登録・相談できます。残す物、引き継ぐ物、処分する物を買主と確認し、費用負担を合意します。
現状有姿・契約上の責任不動産・事業・株式のどれを譲るかに応じて、契約不適合責任、表明保証、補償などを整理します。現状での購入や売主の責任限定を条件とする会社もあります。免責・限定の特約と例外を個別に確認します。現状有姿、免責・責任限定の希望を条件として相談できます。既知の不具合などを開示し、法令と買主の合意を踏まえて契約を整理します。
休業・特殊用途への対応会社ごとに、対応する業種・規模・業績などの条件が異なります。対象施設を扱えるか事前に確認します。地域、建物、再利用・再販の見込みなど、各社の取得基準で判断。休廃業・特殊用途の対応可否も会社によります。営業中・一部稼働・休廃業、レジャーホテルなどを含めて相談できます。営業許可、用途、権利関係、再生の条件を個別に確認します。
債権者・サービサー調整金融機関との調整や専門家との連携をどこまで担うかは、会社と受託業務の範囲によります。返済や抵当権抹消の条件を満たす調整が必要です。買取会社が担う範囲と、別途依頼する業務を確認します。ジャパンリアルターの任意売却窓口で、担保・債権者の条件を整理。法的整理・税務・登記などは、専門家と確認する事項を切り分けて進めます。

各社の料金・支援・買取条件は個別の契約で異なります。この表は特定企業の価格・対応や優劣を示すものではありません。M&A仲介と不動産買取では取引対象や買主の立場も異なるため、同じ条件にそろえて判断します。

TSUNAGU欄は、ポータルでの直接対話と契約サポートの説明です。親サイトのフルサポート仲介や個別の専門業務は、依頼範囲・報酬・実費を別に確認します。

現状有姿と、契約不適合責任の免責は別の論点です。免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実等については責任を免れません。宅建業法・消費者契約法などで特約が制限される場合もあるため、当事者と取引内容に応じて確認します。

比較の根拠・確認日：2026年10月27日

TSUNAGUの料金・情報開示と秘密保持・ジャパンリアルターの売却相談

手残りと、引継ぎの条件。
比べてから、進め方を選びませんか。

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TSUNAGU — ACTUAL SCREENS

TSUNAGUでの実際の進め方。

売主・買主それぞれの立場で、公開範囲、対話、見学・条件、契約準備の画面を確認できます。試験アカウントと説明用の架空データを用いた、本番の案内と同じ画面例です。

売主・オーナーの進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

見せ方を選んで、プレビューを確認

完全非公開で個別に紹介する、会員向けに匿名で掲載する、一般にも匿名の概要を掲載する、の3つから選びます。相手からの見え方を確かめてから掲載審査へ送ります。

押す場所
入力の「5. 見え方確認」で公開範囲を選び、「実際の画面（スマホ・パソコン）で確認する」。よければ「掲載審査へ送る」。
終わると
事務局が売却の権限・匿名化・表示を確認し、承認されると掲載が始まります。
自分の案件を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

財務資料・私的なメモ・会話は、公開範囲を広げても公開されません。掲載後も公開範囲は変更を依頼できますが、すでに相手が見た内容や保存した内容を回収することはできません。

公開範囲の選択。完全非公開で個別に紹介、会員向けの匿名一覧に掲載、一般にも匿名概要を掲載の3つ
見え方確認：公開範囲／画面例・掲載内容は説明用
相手からの見え方の確認。会員の一覧に表示される匿名の概要のカード（説明用の架空物件）
相手からの見え方（会員の一覧）／画面例・掲載内容は説明用
掲載審査へ送る欄。見え方と料金の説明を確認するチェックと、掲載審査へ送るボタン
掲載審査へ送る／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

気になる相手と、非公開で話す

届いた問い合わせには、吹き出し型のメッセージで答えます。相手の目的や希望を知るところから始めます。

押す場所
マイページの「自分がすること」の「返信する」、またはメッセージの一覧から相手を選ぶ。
終わると
返信すると相手に「新しいメッセージがあります」とだけお知らせが届きます。返信が要らないときは「返信不要／対応済みにする」。
メッセージを見る

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ふだんの質問や返信に、事務局の承認は要りません。施設名や連絡先は、開示の手続きが済むまで送れません。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学や、引継ぎの条件を相談

相手から届いた見学の候補日時や購入条件のカードに回答します。こちらから候補や条件を送ることもできます。

押す場所
見学のカードは候補を選んで確定、購入条件のカードは「この条件をもとに進めたい」「条件を相談したい」「今回は見送る」から回答。
終わると
確定した見学はマイページの「予定」に入ります。別の条件を返すときは、会話の「＋」の「条件を提案する」から新しい版を送ります。
商談中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

見学は必須ではありません。カードに回答しただけで、売買契約やお支払いが確定することはありません。

見学のご相談のカード。候補1・候補2の日時から選んで確定する
見学のご相談のカード／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

書類・説明を確認し、契約・引渡し

担当者と必要な書類・説明の日程・契約の内容を確認し、契約、決済・引渡しへ進みます。合意した報酬は成約時に発生します。

押す場所
マイページの「自分がすること」「予定」に出る項目の「開く」。
終わると
対象の会話やカードが開き、次にすることを確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

必要な調査・説明・手続きは、取引の内容に応じて担当者がご案内します。

マイページの4つの欄。自分がすること・相手の返事待ち・担当者の対応待ち・予定と、それぞれの対象を開くボタン
マイページ（売主）／画面例・掲載内容は説明用
買主・投資家の進め方を見る

画面例は、現在のTSUNAGUを架空の試験アカウントと説明用の架空データで操作して撮影したものです（日本語の画面）。実在の施設・会社・人物ではありません。表示内容は今後の改善で変わることがあります。

STEP 02　無料で始める

会員登録と、購入条件の保存

メールと電話番号を確認し、希望の地域・宿の種類・予算などを登録します。検索から進んだ場合は、その条件を引き継ぎます。

押す場所
「購入条件を登録」で3つの段階を進め、「購入条件を保存する」。
終わると
ログインや確認が済むと、元の画面に戻って続けられます。
購入条件を登録する

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

売却と購入は同じアカウントで使えます。連絡先の確認は、資金の確認とは別です。

購入条件を登録する画面。希望の地域・宿の種類・予算・価格帯を選ぶ
購入条件を登録／画面例・掲載内容は説明用

STEP 03　対話から、次の行動へ

掲載者へ質問し、相手を知る

物件の詳細の「売主に問い合わせる（会員）」などから、短い自己紹介や質問を送ります。施設名や詳しい資料は、必要な手続きと相手の承認のあとに共有されます。

押す場所
物件の詳細の問い合わせボタン。返信はマイページとメッセージで確認。
終わると
会話が始まり、相手の返信はマイページの「自分がすること」に表示されます。
物件を選んで問い合わせる
補足

公開済みの情報を見るだけなら、秘密保持の手続きは要りません。秘密の情報の共有は別に扱います。

吹き出し型のメッセージ画面。買主の質問と売主の返信、見学のご相談のカード、下に＋と入力欄
メッセージ（スマホ）／画面例・掲載内容は説明用

STEP 04　対話から、次の行動へ

見学・資料確認・購入条件の相談

見学の候補日時を送ったり、価格・時期・従業員や屋号の引継ぎなどの条件を整理して伝えたりします。順番は決まっていません。

押す場所
会話の「＋」→「見学を相談する」「購入条件を提示する」。
終わると
相手が候補を選ぶと見学が確定し、条件には相手から回答が届きます。
進行中の会話を開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

ご自身の予算の上限や試算のメモは、ご自身が送らない限り相手に伝わりません。

会話の＋で開く操作の一覧。見学を相談する、購入条件を提示する、契約の準備を依頼する、自分の費用を確認するなど
会話の「＋」で開く操作／画面例・掲載内容は説明用
購入条件のカード。この条件をもとに進めたい・条件を相談したい・今回は見送るの3つで回答する
購入条件のカード／画面例・掲載内容は説明用

STEP 06　契約サポート・成約時の報酬あり

説明・契約から、引渡しへ

必要な説明・書類を確認し、契約・決済・引渡しへ進みます。必要な資料や予定はマイページで確認でき、分からない点は担当者に相談できます。

押す場所
マイページの「予定」「担当者の対応待ち」の「開く」。
終わると
見学や手続きの予定、担当者の対応状況を確認できます。
マイページを開く

ログインしていない場合は、ログインのあとにこの画面へ戻ります。

補足

書類を開いただけで、説明や契約が済んだことにはなりません。

買主のマイページ。確定した見学が予定に、契約の準備が担当者の対応待ちに表示されている
マイページ（買主）／画面例・掲載内容は説明用

よくある質問

機械を買えば外注費の全額が利益になりますか。

外注費の全額が利益になるわけではありません。人件費、水道光熱、保守、場所、品質、設備更新、残る外注を差し引き、購入資金も別に考えます。

家族の空き時間は人件費ゼロでよいですか。

家族が何時間担う設定かを明示します。ほかの仕事への影響、引退・欠員、承継後の雇用費まで見て、無償労働に依存する案を区別します。

月2,000枚なら自家洗濯が得ですか。

2,000枚は以下の計算例の分岐点です。実際は自館の費用、仕様、最低請求、処理能力、品質、代替対応で計算し直します。

一部だけ外注する方が合理的ですか。

品目と現場次第です。少量外注になった際の最低額、配送、在庫を再見積し、内製の処理能力と合わせて比べます。

出典と、確認した範囲。

法令・公募・契約条件は更新されます。資料の公表時点と、ここで確認した日は別です。本文の試算は、明示した仮定に基づく説明であり、実際の相場や効果を表すものではありません。

  1. クリーニング所における衛生管理要領
    厚生労働省 ／ 確認日 2026-10-28
    洗濯物の区分、汚染防止、保管等。ホテル内の自家洗濯へクリーニング所の全要件が一律適用されるという説明には使わない。
  2. レジオネラ対策のページ・衛生等管理要領の現行案内
    厚生労働省 ／ 確認日 2026-10-28
    2026年1月20日時点の衛生等管理要領、浴場・旅館の衛生管理。国の指針と所在地の条例・保健所の指示を分ける。
  3. 宿泊事業者の経営改善に役立つツール
    観光庁 ／ 確認日 2026-10-28
    2026年3月更新。現状把握・業務改革・財務状況に応じる事業再生の手引き。この記事の金額、単価、率は資料の相場値ではない。
  4. 中小企業BCP策定運用指針：事業継続の応急・復旧対策
    中小企業庁 ／ 確認日 2026-10-28
    代替調達ルート、協力先と復旧の準備。特定地域の供給不足や在庫日数の相場を示すものではない。

あわせて確認したい実務と地域。

旅館・ホテルのリネンサプライ費用と契約見直し関連ガイドを読む →布団・マットレス・畳の更新と布団敷きの省人化関連ガイドを読む →従業員と宿の運営を引き継ぐ関連ガイドを読む →取得費・改修費・運転資金の試算関連ガイドを読む →ホテル売却で引き継ぐFF&E・リネン・リース設備の整理関連ガイドを読む →
画面例