TSUNAGU — HOTEL & RYOKAN DEAL GUIDE

旅館・ホテル売却の税金｜個人・法人・消費税の整理

誰が何を売るかから、税を分ける

誰が何を売るかで課税の仕組みは変わります。個人の土地建物・株式、法人の資産売却、土地建物の按分を分けて確認します。

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営業中・休廃業・残置物のある施設も、ご相談ください。

Photo: Guilhem Vellut from Annecy, France / CC BY 2.0 · 出典

栃木県日光市・奥日光湯元温泉周辺の風景。写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

AT A GLANCE

このテーマの要点

旅館を「いくらで売るか」が同じでも、土地建物を個人が売るのか、会社が事業を売るのか、個人株主が株式を売るのかで税の計算は異なります。売却代金に一つの税率を掛けて手残りを出すことはできません。

取得時の資料、建物の減価償却、譲渡費用、借入返済は分けて整理してください。以下は制度の基本的な区分です。適用年、主体、所在地、個別事情を税理士等へ確認して試算する必要があります。

旅館・ホテル売却の税金｜個人・法人・消費税の整理の要点
項目	確認すること
個人の不動産	取得費・譲渡費用・所有期間を確認
個人の株式	代金ではなく譲渡益が計算の起点
法人の資産	会社の所得と個人への資金移動を区別
消費税	土地・建物・備品等を合理的に区分

01POINTS TO CHECK

個人の土地建物売却は、売上代金と利益を区別する

課税対象を考える起点は、代金から取得費や譲渡費用等を控除した譲渡所得です。借入返済額がそのまま取得費になるわけではありません。

建物の取得費には減価償却相当額が影響します。長期・短期の判定は売却した年の1月1日時点の所有期間で行い、購入から単純に5年たてばよいと考えないでください。相続した宿の取得時期・取得費や、居住部分の特例等は個別の確認事項です。実際の適用を確認せず宿全体に特例を使う試算は避けます。

代表的な売却方法と税の確認先
主体・対象	計算で確認すること	混同しないこと
個人の土地建物	取得費・譲渡費用・期間	借入返済と課税所得
個人の株式	株式の取得費・譲渡費用	会社の土地建物の簿価
法人の資産・事業	譲渡損益と他の所得等	会社資金と株主の手残り
土地建物等の売却	資産別の対価と消費税	総額を一律課税しない

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02POINTS TO CHECK

個人の株式譲渡は、会社の資産売却と別の課税になる

個人の一般株式等の譲渡益は、原則として申告分離課税です。税率の目安だけで最適な方法が決まるわけではありません。

通常は所得税15％と住民税5％に、所得税額に対する復興特別所得税2.1％が加わり、合計20.315％です。これは売却代金全体への税率ではありません。取得費、費用、損益通算の範囲や個別制度を確認します。会社の借入や個人保証は税とは別の問題であり、株式譲渡により自動的に解消するものではありません。

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03POINTS TO CHECK

法人の売却では、会社に残るお金と個人の手残りを分ける

会社が不動産や事業を売った代金は、まず会社の資金です。株主へ配当等で移す際の課税まで、一律に同じ計算にはできません。

譲渡損益、他の所得、欠損金の適用可否、法人区分、地方税等により負担が変わります。法人税の公表税率をそのまま実効税率と置かず、決算と申告資料を基に税理士へ確認します。退職金、配当、貸付金返済等もそれぞれ条件があるため、売却直前に形式だけを整えて節税額を確定させないでください。

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04POINTS TO CHECK

土地と建物、設備の対価は根拠を残して分ける

土地の譲渡と建物等の譲渡では、消費税の扱いが異なります。課税事業者かなども含め、対価の区分を確認します。

土地等は原則非課税ですが、建物や設備等は事業者の取引として課税対象となり得ます。消費税を減らすために土地へ恣意的に配分せず、評価等の合理的な根拠を確認してください。税込・税抜、什器・在庫・営業権の範囲、契約書の内訳をそろえ、納税の時期も含めた資金表を作ります。

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ABOUT TSUNAGU

TSUNAGUで相談・掲載するときの前提

営業中・休業中・残置物がある施設も、現状のまま登録・相談できます。掲載と当事者どうしのやり取りは無料で、有料になるのは成約時の契約サポートです。施設名などの詳しい情報は、秘密保持の手続きと売主の承認を経てから開示します。

HOW TSUNAGU WORKS

TSUNAGUでの進め方

登録から引渡しまでは、次の4つの手順で進みます。どの手順でも、決まっていないことはそのまま相談できます。

STEP 1宿の種類・都道府県・売却の希望を選び、非公開の下書きを作る
STEP 2見せ方を選び、プレビューを確認してから審査へ送る
STEP 3気になる相手と非公開で話し、見学や引継ぎの条件を相談する
STEP 4書類と説明を確認し、契約・引渡しへ進む

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QUESTIONS & SOURCES

よくある質問

売却代金から借入を引いた額に課税されますか。

課税所得と返済後の現金は別です。取得費、減価償却、譲渡費用等で計算するため、借入返済だけで税額は出せません。

株式譲渡なら必ず税負担が小さくなりますか。

必ずとは言えません。主体、取得費、対象、債務等の条件をそろえて比較し、契約・保証・承継の負担も確認します。

ホテルの売却代金は全額に消費税がかかりますか。

土地等と建物・設備等で扱いが異なり、売主の課税関係も影響します。合理的な対価配分を税理士等と確認します。

この説明から税引後の手残りを計算できますか。

個別資料なしには確定できません。取得資料、帳簿、費用、残債、取引方法をそろえ、専門家による試算を受けてください。

出典と確認した範囲

国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算2026年4月現在法令等。土地建物の譲渡所得計算と売却年1月1日による所有期間判定｜確認：2026-10-27
国税庁｜No.1463 株式等を譲渡したときの課税2026年4月現在法令等。個人の一般株式等の申告分離課税と復興特別所得税｜確認：2026-10-27
国税庁｜No.5759 法人税の税率2026年4月現在法令等。法人区分等による税率の違い。地方税等を含む一律実効税率ではない｜確認：2026-10-27
国税庁｜No.6201 非課税となる取引2026年4月現在法令等。土地や有価証券等の消費税非課税の範囲｜確認：2026-10-27
国税庁｜No.3252 取得費となるもの2026年4月現在法令等。土地建物の取得費と建物の減価償却相当額｜確認：2026-10-27
中小企業庁｜中小M&Aガイドライン第3版、最終契約のリスク・経営者保証・支援契約・2025年12月更新の契約書サンプル｜確認：2026-10-27

写真の撮影地・出典・利用条件

Yumoto-onsen @ Lake Yunoko (9821676784).jpg — Guilhem Vellut from Annecy, France / CC BY 2.0

栃木県日光市・奥日光湯元温泉周辺の風景。公開実写写真を縦横比を維持してWebPへ変換。表示枠でトリミングあり。色調補正・合成・拡大なし。

写真は撮影地の宿泊・温泉地域の風景です。写真の施設の営業状況、売却予定、価格、業績、設備状態、権利関係を示すものではありません。

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このテーマの要点

個人の土地建物売却は、売上代金と利益を区別する

個人の株式譲渡は、会社の資産売却と別の課税になる

法人の売却では、会社に残るお金と個人の手残りを分ける

土地と建物、設備の対価は根拠を残して分ける

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