一棟から始める自治体の宿泊誘致

03　公募条件

公募条件で見直したい4点

下野市のホテル立地奨励金には客室50室以上、富士宮市のホテル誘致補助には80室以上の要件があります。一定の客室供給を目指す制度には、こうした下限を設ける理由があります。一方、旧保養所や未利用地の活用が目的なら、区画を分けた場合に誰が応募できるかも調べる価値があります。

下野市のガイド富士宮市のガイド

観光庁の2025年確報では、観光・レクリエーション目的の国内宿泊旅行で、家族・親族と旅行した人は延べ旅行者数の50.4％でした。地域に合う宿の規模や価格帯は、実際の予約動向や、家族連れが滞在中に訪れる場所を調べて決めます。

第4表の「家族・親族」を同じ目的の宿泊旅行の総数で割り、小数第1位に丸めました。旅行・観光消費動向調査 2025年確報（Excel）

1. 敷地を一括で募集する

   起こりやすい課題

   敷地全体の整備費と開業時の人員を1社で賄う条件では、小規模な事業者は応募しにくくなります。

   条件の組み方

   一括案と区画別の貸付案を用意し、想定応募者、初期費用、着工時期を比べます。

2. 建物の引き渡しで支援を終える

   起こりやすい課題

   清掃、除雪、ごみ処理、夜間対応の手配ができず、営業できる日が限られます。

   条件の組み方

   募集前に運営を請け負える事業者を探し、業務範囲、料金、緊急時の責任を示します。

3. 客室の整備だけを計画する

   起こりやすい課題

   地域での過ごし方が想像しにくいと、宿泊先を選ぶ理由が客室と価格に偏ります。

   条件の組み方

   散策、川遊び、BBQなど、立地に合った体験から選びます。既存の公園や地元の案内事業者も候補に入れます。

4. 新築だけに支援要件を設ける

   起こりやすい課題

   改修で営業を再開できる建物でも、客室数や投資額の下限によって支援の対象から外れることがあります。

   条件の組み方

   既存施設の取得・改修を別枠で検討し、再開までの費用や期間、雇用の見込みを新築案と比べます。

04　地域の実例

既存宿の再開、別荘地の管理、複数棟の一体運営

飯山市と白浜町は既存宿の取得を支援し、長和町や小海町は別荘の流通や管理を支えています。清里の森では共用施設と個人区画の使い方を分け、丹波篠山では離れた建物を一つの宿として運営しています。

長野県・飯山市 ／ 既存宿の取得支援

営業に使う土地・建物の税を免除

既存の旅館、ホテル、ペンションなどを取得し、市内居住者を1人以上常時雇用するなどの要件を満たすと、事業に使う土地・家屋の固定資産税と都市計画税が最長10年間免除されます。市の認定を受けた後も、免除の申請は毎年必要です。

飯山市の制度ガイド飯山市の公式資料

和歌山県・白浜町 ／ 休業施設の取得支援

休業した宿の再開に向けた助成

1年以上営業していない宿泊施設を取得し、開設時に新たに正社員を3人以上雇い、雇用を維持するなどの要件を満たす場合、固定資産税相当額の2分の1が課税年度から5年間助成されます。

白浜町の制度ガイド白浜町の公式資料

長野県・長和町 ／ 町営別荘地の流通

町の別荘係と民間が流通を支える

町には別荘係があります。地域おこし協力隊の募集資料では、所有者への調査や別荘版空き家バンクへの掲載、宅建業者と協力した現地案内を活動内容として示しています。

長和町の別荘地ガイド長和町の募集資料

長野県・小海町 ／ 開発公社による区画案内

区画ごとの権利と年間費用を示す

小海町開発公社は松原湖高原の星見ヶ丘別荘地で、地上権付きの区画を案内しています。分譲時に支払う金額に加え、地代と管理費を公表しており、保有した後の負担も確認できます。

小海町の別荘地ガイド小海町開発公社の分譲案内

山梨県・北杜市 ／ 県有林の活用と共用施設

清里の森は区画の用途を分けて管理

山梨県は県有林に借地権で分譲する別荘地区と、テニスコートやバーベキュー場などの共用施設を整備しました。管理公社は別荘の売買仲介も行います。個人区画での民泊は県との土地賃貸借契約で認められていません。

TSUNAGUの清里・周辺ガイド山梨県の施設概要管理公社の民泊に関する案内

兵庫県・丹波篠山市 ／ 分散した客室の一体運営

古民家4物件の受付を1か所に

篠山城下町ホテル NIPPONIA は、城下町の空き家4物件を活用し、11室で開業しました。フロントを1か所に集め、離れた客室を一つの宿として運営しています。

TSUNAGUの丹波・周辺ガイド国土交通省の事例資料（PDF）

05　TSUNAGUの提案

共用部の整備、宿泊棟の所有、現地運営を分ける

まず自治体・公社と、敷地全体の活用方針や共用部を使う条件を確認します。そのうえで、個人や小規模事業者が一棟から参画できる区画を設け、複数棟に共通する現地業務は地域の運営事業者に委ねる形を提案します。宿泊棟を募る前に、誰が受け入れ、誰が清掃し、夜間は誰が現地に向かうのかを決めます。

家族滞在に必要な共用部と運営の具体例写真・動画で構想を伝え、役割ごとに募集する方法

06　公募と試行

候補地一か所から共同実証を始める

最初の協議では、候補地の資料を持ち寄り、再利用できる建物と、地域で運営を担える人を確かめます。その結果から、いつ・どこで何を試し、どの数字を見て継続を判断するかを決めます。

試算例　候補地一か所・宿泊棟6棟

6棟で試す場合の運営業務量と三者別収支

1棟あたり年120泊を1泊45,000円で販売し、1組が平均4人で2泊する場合の試算です。365日を分母とした稼働率は32.9％です。候補地が決まったら、改修見積もり、地代、清掃・リネンの単価を実際の条件に差し替えます。

年間の販売棟泊数

720棟泊

年間の延べ宿泊者数

2,880人泊

年間の退室清掃

360回

表1　時期別の販売と清掃の配分例

時期	販売泊数 1棟・月／年	退室清掃 6棟・月
繁忙期 5・7・8・10月	14泊／56泊	42回
通常期 3・4・9・11月	10泊／40泊	30回
閑散期 1・2・6・12月	6泊／24泊	18回

季節区分は計算用の仮定です。住宅宿泊事業を選ぶ場合は、届出住宅ごとの年間180日の上限、自治体の条例による営業期間の制限、建物の住宅要件、管理業務の委託要件を確認します。複数棟を一つの届出住宅に含める場合の日数は、いずれかの棟で宿泊があった日を数えます。観光庁「民泊制度のFAQ」

宿泊客 →から オーナー

3,240万円宿泊代金

オーナー →から 地域の運営事業者

828万円基本管理・清掃委託費

オーナー →から 自治体・公社

288万円地代・共用部維持負担金

宿泊客・日帰り客 →から 地域の運営事業者

300万円体験・レンタル代

いずれも年額です。オーナーが支払う委託費や共用部の負担金は、受取側にも計上しています。事業全体の収入を集計するときは、同じ支払いを二重に数えません。

01　一棟オーナー

改修・新築にいくらかけられるか

地域の事業者に現地管理と清掃を委託し、自治体・公社に地代と共用部維持負担金を支払うケースです。

ヴィラ・コテージ・トレーラーハウスの実例

国内の宿泊施設3か所の写真で、建物の形や敷地内での配置を見比べられます。続く収支表は、別途設定した6棟の共同実証モデルの試算です。

表2　一棟オーナーの年間収支

項目	1棟・年額	計算の前提
宿泊売上	5,400,000円	45,000円 × 120泊。4人利用時は1人1泊11,250円。
予約サイト・決済手数料	−648,000円	宿泊売上の12％と仮定。
退室清掃・リネン委託費	−840,000円	14,000円 × 年60回。
現地運営・夜間対応の基本料	−540,000円	月45,000円。受付、緊急対応、施設点検。
地代・共用部維持負担金	−480,000円	地代15,000円、共用費25,000円を毎月支払う。
水道光熱費・保険・小修繕など	−720,000円	月60,000円。通信費・消耗品を含む。
営業経費の合計	−3,228,000円	売上の59.8％。
運営費を引いた残額	2,172,000円	税・減価償却・借入返済・大規模な設備更新費を差し引く前の金額。

表3　初期投資と単純回収の比較

参画方法	1棟の初期負担	単純年率・回収年数
A　既存棟を改修 補助なし	1,800万円	12.07％・約8.3年
A　既存棟を改修 300万円の補助を仮定	1,500万円	14.48％・約6.9年
B　小規模ヴィラ等を整備 補助なし	2,800万円	7.76％・約12.9年
B　小規模ヴィラ等を整備 400万円の補助を仮定	2,400万円	9.05％・約11.0年

単純年率は年217.2万円を初期負担で割った値、単純回収年数は初期負担を年217.2万円で割った値です。補助は試算上の仮定で、交付の有無と時期は未定です。福利厚生や二地域居住に年10〜20泊使う案では、貸付契約や営業の条件を確認し、自己利用が有料泊を減らす月の売上を見直します。

年120泊

217.2万円

年90泊

119.4万円

年60泊

21.6万円

単価と毎月の費用を据え置き、手数料と清掃費だけを販売泊数に応じて減らす試算です。借入返済や設備更新を賄えるかは、この残額から別に確かめます。

02　地域の運営事業者

受託売上と必要な人員を見積もる

6棟をまとめて受託すると、毎月の基本料と、清掃・体験の件数に応じた収入に分かれます。受託できるかどうかは、売上とあわせて繁忙日の配置や夜間待機の原価で判断します。

表4　地域の運営事業者の年間売上

売上項目	6棟・年額	計算の前提
現地運営・夜間対応の基本料	3,240,000円	月45,000円 × 6棟 × 12か月。6棟との契約継続を仮定。
退室清掃・リネン受託	5,040,000円	14,000円 × 年360回。
体験・レンタル	3,000,000円	宿泊360組が各5,000円利用し、日帰り200組が各6,000円利用。宿泊組の利用が半数なら合計210万円。
年間売上の合計	11,280,000円	基本料と清掃の合計は828万円。体験売上は別に見込む。

表5　年間業務量と直接人件費

業務	6棟・年換算	計算の前提
退室清掃	1,260人時	1回3.5人時（2人 × 1時間45分）× 年360回。
受付・貸出・共用部の見回り	900人時	週末・繁忙期を中心に年150日 × 1日6時間。
上記業務の合計	2,160人時	時給1,400円と仮定すると直接人件費は302.4万円。

「人時」は人数と時間を掛けた業務量です。運営事業者の利益を見積もるには、上記人件費のほかに、リネン原価、車両費、夜間待機、保険・福利費、管理事務などを計上します。子どもの一時預かりを行う場合は、配置と費用を別に見積もります。

6棟が同日に入れ替わる日

10時退室・15時入室の間に、実働4時間で21人時が必要です。2人1組の3チーム（6人）で各2棟を担当し、作業3時間30分と移動・準備30分を見込みます。受付担当は別に置き、8〜10人の登録で欠員を補えるか試します。

閑散月に見込む受託売上

月6泊ずつ販売して6棟で月18回の清掃がある場合、基本料27万円と清掃受託25.2万円で、月52.2万円です。6棟すべての契約が継続する前提で、体験売上は含みません。

03　自治体・公社

公費の初期負担と共用部の維持収支を分ける

50室の一括公募と、既存の管理棟やインフラを使う6棟の実証を比べます。規模と前提が違うため、金額は市場相場や標準的な補助額ではなく、負担の内訳を比べるための仮定です。

表6　大型一括公募と6棟共同実証の費用比較

費用の区分	50室規模の一括公募	6棟の共同実証
民間の初期投資	50室規模の一括公募1社で5億〜15億円と仮定。	6棟の共同実証1棟1,800万〜2,800万円、6棟で1億800万〜1億6,800万円。表3の補助を仮定した場合は6棟で9,000万〜1億4,400万円。
自治体・公社の初期負担	50室規模の一括公募立地補助を出す例として、数千万円〜2億円と仮定。上下水道等の増強が必要なら別に見積もる。	6棟の共同実証共用部の小規模改修・案内看板・サイクルラック等を300万〜800万円と仮定。機材の協賛や既存設備の再利用は、実施前に条件と費用を確認する。

自治体・公社が表3の補助も6棟分負担する場合、補助は1,800万〜2,400万円です。共用部の300万〜800万円と合わせると2,100万〜3,200万円となります。インフラ増強費や協賛品の設置・保守費が必要なら、負担者を確認して追加します。

表7　自治体・公社が受け取る年間の地代と共用費

収入項目	6棟・年額	計算の前提
地代	1,080,000円	月15,000円 × 6棟 × 12か月。
共用部維持負担金	1,800,000円	月25,000円 × 6棟 × 12か月。
年間収入の合計	2,880,000円	全棟が契約どおりに支払う場合の収入。維持費の控除前。

共用費の年180万円で、除雪・草刈り・点検・設備更新の積立をどこまで賄えるかを見積もります。12棟すべてが同じ条件で契約した場合の年間収入は576万円ですが、利用者が増えれば共用部の維持費や人員も見直す必要があります。

国土交通省「地方公共団体のサウンディング型市場調査の手引き」地方自治法（公有財産）