空き家売買の
始め方。

01 / TRANSFER

家と土地、荷物と権利。何を受け渡すかから。

空き家の売買では、土地建物の名義だけでなく、敷地の範囲、道路、離れや物置、家具、井戸・浄化槽等の設備まで、取引の対象を確かめます。「家一式をそのまま」と話していても、売主が持ち帰りたい物と、買主が使いたい物が同じとは限りません。

相続した家では、相続登記や遺産分割の状況も最初に確認します。相続登記には申請義務があり、権利者を確かめないまま募集や工事を先行させると、後で日程を組み直すことがあります。必要な書類と手続きは司法書士等と整理します。^[5]

02 / SELLER

片付ける前に、今の状態を記録する。

最初の相談に、家の中を空にしておく必要はありません。所在地、名義、家を使わなくなった時期、分かっている不具合、残っている荷物、今後の希望が分かれば、確認の順序を相談できます。危険な状態を放置することとは分けて、売却のために先払いする工事や処分を見直します。

家族の希望と、売れる状態の確認を並行する。

相続人が複数いる場合は、価格だけでなく、いつまでに整理したいか、残したい家具や仏壇、近隣との約束等を共有します。権利関係の整理と遺品整理は別の作業です。大切な物を誤って処分しないよう、持ち帰る物を先に決め、買主へ引き渡す範囲は一覧と写真で残します。

分かっている傷みを、説明できる資料に。

雨漏りの場所と時期、シロアリや腐朽、給湯器・配管の故障、増改築、過去の修繕、浄化槽や井戸の管理記録を集めます。直していない箇所も、その状態と経緯を伝えることが買主の予算づくりに役立ちます。確認できていない部分は、未確認のまま区別して伝えます。

検討中も、安全と近隣への配慮を続ける。

施錠、飛散しそうな屋根材、倒木、排水、草木の越境などを点検します。売却の方針が未定でも、建物を適切に管理する責任は続きます。自治体から助言・指導等を受けている場合は、その文書も相談時に共有します。管理不全空家等の指定や勧告の有無は、税の取扱いにも関わる場合があります。^[9]

03 / BUYER

古さよりも、次の使い方に必要な条件を見る。

庭付き住宅を自分で直して暮らす人、戸建て賃貸を営む人、週末の拠点を探す家族、宿泊運営を検討する事業者。空き家の買主には異なる目的があります。売る方が買主の計画を知ることは、どの傷みを先に直し、何を残して渡すかを話し合う助けになります。

総予算は、購入代金、登記・税・報酬等の取得費、調査、残置物処分、修繕、外構・擁壁、設備、当面の維持費を含めます。見た目の内装より先に、雨漏りや安全、給排水、接道など、後から計画全体を変える項目を確認します。金融機関には、住宅用か事業用かを正確に伝えます。

宿泊活用では、旅館業と住宅宿泊事業を分けて調べます。住宅宿泊事業には住宅の設備・居住等の要件、年間180日の上限、管理義務、自治体条例による制限があり、空き家ならどれでも届出できるわけではありません。住宅宿泊事業とマンスリー賃貸を組み合わせれば自動的に通年稼働できる、という前提で購入しないことが大切です。^[3]

04 / PRICE

売買価格より先に、使える総予算と手元に残る資金。

査定額、売出価格、買主の提示額、成約価格は、それぞれ役割が違います。査定額は資料と現況からの見立て、売出価格は募集条件、提示額は買主の利用・修繕計画を踏まえた提案、成約価格は最終合意です。購入時の価格や借入残高だけで、今の売買価格が決まるわけではありません。

近隣相場は、似た条件の成約と募集を分けて見る。

同じ「〇〇台」でも、接道、階段、駐車場、擁壁、建物の状態、土地の権利で負担は変わります。不動産情報ライブラリ等の取引情報を使う際は、取引時期、面積、建物の条件、地域の範囲を確かめます。売出中の価格、公示地価等の土地指標、個別住宅の成約価格を一つの平均にまとめず、それぞれの用途に応じて比べます。^[11]

売主の手残りと、買主の取得後費用は別々に計算する。

買主は改修費や処分費を含む総予算から提示額を考えます。売主が先に工事をしても、その費用が同じだけ売価に上乗せされるとは限りません。現況で引き継ぐ案と、解体や片付けをして渡す案を、工事期間中の維持費や借入返済も含めて比べます。

現況売却は600−60−200＝340万円、解体後売却は800−240−60−20−200＝280万円。この仮定では現況売却が60万円上回ります。相場、工事見積もり、実際の成約例ではなく、譲渡所得税等を計算する前の比較です。測量、残置物、担保抹消等の条件が違えば結果は変わります。

解体により住宅用地の特例の適用関係が変わる場合もありますが、実際の税額は現在の認定、面積、評価、負担調整等によって異なります。「解体すれば一律に何倍」とはせず、解体前に自治体の固定資産税担当へ確認します。^[9]

05 / DISCLOSURE

相談を始めても、すぐに住所が公開されるわけではありません。

売却の相談を始めることと、広く募集を知らせることは別です。TSUNAGUでは、新しく登録した案件は完全非公開から始まります。会員向け又は一般向けに匿名の概要を掲載する場合も、売主の選択と運営の審査を経て表示されます。^[7]

情報の深さは、D1が匿名の概要、D2が施設名や所在地、D3が決算書・登記・契約書などの資料です。D2は買主の確認、案件ごとの秘密保持手続、売主の承認を経て共有し、D3は資料・閲覧者・期間ごとに許可します。公開範囲を広げても、財務資料や個別の会話がそのまま公開されるわけではありません。

住所、外観、庭、窓からの景色にも、物件を特定する手掛かりがあります。元の写真や契約書を共有する前に、どの相手に何を見せるかを確認します。すでに閲覧・保存された情報は回収できないため、承認と記録、秘密保持の手続きを重ねて情報を守ります。

06 / DILIGENCE

空き家売買の前に確かめる、5つの土台。

1．名義、境界と、売る権限。

登記名義、相続、共有、抵当権を確認し、売主として誰が契約するかを明らかにします。公図と現況の塀が一致しない場合や、測量図が古い場合は、境界の確認範囲と費用を協議します。土地建物のほか、私道や離れ、隣接地の名義も照合します。借入が売却代金で完済できない場合は、抵当権抹消等の条件について金融機関との調整が必要です。

2．用途地域、再建築、農地を別々に確認。

堤が空き家相談で重視するのは、見た目の建物だけでなく、その土地で何ができるかという点です。市街化区域・市街化調整区域の別、用途地域、建築基準法上の道路と接道、従前の開発・建築許可、地目と農地の扱いは、それぞれ確認先と判断基準が違います。市街化調整区域だから全て再建築不可、市街化区域だから全て建替え可能、と決めず、敷地と計画に即して調べます。用途地域により使える建物の用途にも制限があります。^[2]

地域によっては線引きのない都市計画区域もあります。例えば八街市は、市内全域が非線引き区域と案内されています。全国の空き家に市街化区域・調整区域の二分を当てはめず、自治体の都市計画図と建築・開発窓口で確認することが出発点です。^[12]

庭に見える場所でも農地を含む場合は、農地としての権利移動と、宅地・駐車場等への転用を区別します。農地法の許可等や、農用地区域の手続きが必要となることがあります。家の購入と同時に好きな用途へ変えられる前提では進めず、農業委員会等へ事前に照会します。^[10]

3．私道、給排水、井戸・浄化槽の負担。

道路の所有者・持分、通行や掘削の承諾、将来の修繕分担を確認します。私道持分がないことだけで結論を出さず、権利と契約の状況を調べます。水道は公設か私設か、井戸なら利用者・水質・ポンプ、浄化槽なら維持管理・清掃・検査の記録と排水先を確認します。接続先が近くに見えても、直ちに接続できるとは限りません。

4．建物、擁壁と、安全のための整備。

屋根・雨漏り、床下・シロアリ、給排水、電気、断熱、増改築、擁壁・崖地・階段を調べます。検査済証がないことと、建物が違法であることは同義ではありません。建築時の資料と現況を建築士等が照合し、適合状況や追加調査を整理します。買主の改修や用途変更に必要な手続きも、その計画に応じて確認します。^[4]

5．「現況のまま」の範囲を、契約で具体的に。

現況有姿という言葉だけで、売主の説明や責任が全てなくなるわけではありません。雨漏り等の既知の不具合、設備の動作確認、残置物の所有・処分、引渡し後の負担を契約書と付属書類に具体的に記載します。契約不適合責任の内容や期間を合意する場合も、当事者の属性や法令による制約を踏まえ、専門家と確認します。^[1]

07 / PROCESS

調査と資金の確認を済ませて、引渡し日を決める。

空き家売買の順序は、資料整理と登録、買主との対話、現地調査と資金確認、契約、決済・引渡しです。相続、道路、境界、融資など、建物以外の確認が日程を左右します。片付けの日を先に決めるよりも、どの状態で引き渡す合意かを先に固めると、二度手間を減らせます。^[6]

期間は段取りを考えるための例です。買主が見つかる時期や行政・金融機関の審査を約束するものではありません。判明した課題を途中で隠さず共有し、契約条件と日程を調整します。

掲載・検索・当事者間のメッセージや交渉、エージェントへの相談は無料です。TSUNAGUを通じて取引を進める場合は、ジャパンリアルターの契約サポートを利用し、成約時に売主・買主それぞれに報酬が発生します。業務の範囲と金額は、契約手続きに入る前に確認できます。株式譲渡・事業譲渡・複合取引などは、対象と算定基準を確認して個別に見積もります。^[8]

加盟不動産会社の掲載案件は、その会社との契約・料金を確認します。

08 / RENEWAL

6つの選択肢を、負担と希望から比べる。

家を売るかどうか決まらないときは、所有を続ける理由と、続けるための支出を書き出してみます。収入だけでなく、手間、事故や修繕への責任、家族が使う可能性も比較の対象です。買主の側も、安く買うことを目的にせず、取得後に続けられる使い方を選びます。

再生するなら、安全・暮らし・魅力の順に。

雨漏りや腐朽、給排水、電気、擁壁などを先に確認し、そのうえで断熱、使いやすい水回り、通信を整えます。古い建具や庭は価値になることがありますが、残すことと安全性の確保を両立させます。DIYで触れられる内装と、専門工事が必要な設備・構造を分けることも大切です。

宿にする計画は、地域の日常とつながる計画に。

広い庭、海や山への近さ、個性的な建物は滞在の魅力になります。一方で、駐車、夜間の音、ごみ、清掃、緊急時の駆けつけまで運営の一部です。住宅として売る案や貸す案も同時に残し、適切な整備費と現実的な管理体制を比べます。

09 / GUIDES

地域の暮らしと、取引の実務をつなぐ。

空き家エリア特集では、郊外住宅地の歴史や地域の魅力、インフラ、自治体の窓口を地域ごとに調べられます。この始め方ガイドからは、費用比較、再生、用語の詳しい解説へ進めます。別荘地の管理規約や温泉契約が関わる物件は、別荘特集も合わせて参考にしてください。

10 / FAQ

空き家を売る・買う前のご質問。

書類、荷物、土地の条件。最初に気になることから整理します。