TSUNAGU — HOMES & LOCAL STORIES 12
埼玉県 ／ 毛呂山・越生・坂戸・鶴ヶ島
空き家・住宅地の売却と活用
越生の梅、毛呂山のゆず、山裾をたどる道。その東側には、坂戸・鶴ヶ島へ連なる暮らしの町があります。駅に近い家を住まいとして渡すか、里山へ通う週末の拠点にするか。家の場所と道路、水回りから、無理なく続く使い方を探す特集です。
歴史と、いまの暮らし
公的地価を同じ時点で
実務の視点と、再生の道
01 — HOME & LOCAL STORIES
越生の梅、毛呂山のゆず、山裾をたどる道。その東側には、坂戸・鶴ヶ島へ連なる暮らしの町があります。駅に近い家を住まいとして渡すか、里山へ通う週末の拠点にするか。家の場所と道路、水回りから、無理なく続く使い方を探す特集です。
片付けや改修を急いで決める前に、家の来歴、土地の使い方、必要な手入れから考えてみる。住まいとして売る・貸す道と、家族の二拠点利用や宿泊活用を、一軒ごとの条件に沿って比べます。
02 — HISTORY & NEIGHBOURHOODS
越生の梅は、天満宮の分祀にまつわる伝承を持ち、江戸時代には特産として育てられました。明治期には観梅地として親しまれ、佐佐木信綱や田山花袋らも訪れています。畑仕事と行楽の記憶が、今の町歩きにも重なります。[01]
毛呂山はJR八高線と東武越生線が通る町。都市計画マスタープランでは、既成市街地や目白台など、川と道路を隔てた地域の特徴が整理されています。駅周辺の住まいと山裾の家では、買物や移動、建物の手入れに必要な条件も違ってきます。[02][03]
毛呂山町は「移住定住空き家情報館」を設け、協力事業者を通じた空き家の利用を案内しています。坂戸市などにも空き家バンクがあり、住宅の再利用を地域の暮らしへつなぐ仕組みがあります。所有者が先に大改装する前に、使い手の希望を聞く道もあります。[04][05]
03 — DIFFERENT HOMES, DIFFERENT LIVES
目白台・南台・越生台・西大家 等
駅への道と医療・教育施設などの日常の行き先を確認。住む人の生活が合う家なら、住宅として売る・貸す案を丁寧に検討できます。目白台等では適用される地区の計画も調べます。[02]
駅や店に近い場所と、梅林や山裾に近い場所では暮らしの足が変わります。週末利用を考える場合も、雨の日の出入りや不在中の草木の管理を含めて計画します。[01]
住宅賃貸や実需売却では、駐車場と仕事・学校への移動、水回りの状態を重ねて比較します。河川や低地に近い敷地は、浸水の想定と過去の履歴も調べたいところです。[05]
駅周辺、幹線道路沿い、郊外の住宅地を一括りにせず、実際の生活動線から家の役割を考えます。住宅賃料と宿泊売上は性格が異なるため、それぞれの費用と管理負担を分けて見積もります。[06]
04 — REASONS TO SPEND TIME HERE
越生梅林は花の季節だけでなく、梅が特産になった歴史を知る場所でもあります。梅を買い、料理に使い、家の庭を整える。季節に繰り返し通う暮らしの楽しみを持てます。[01]
毛呂山には鎌北湖や宿谷の滝などの自然があります。家からどの道を歩き、車をどこに置くかまで思い描くと、週末拠点として必要な玄関や収納も具体的になります。[03]
毛呂山はゆずと流鏑馬でも知られる町。地元の食や行事に触れる時間は、建物の広さとは別の魅力になります。行事の時期以外にも通いたくなる理由を、暮らしの中で探せます。[03]
05 — LAND VALUES & LOCAL CONTEXT
駅周辺と山裾、道路の条件、駐車台数をそろえて比較したい地域です。戸建て賃貸の賃料は、設備更新をどちらが負担するかでも手残りが変わります。売買価格、公示地価、想定家賃を分け、個別査定と修繕見積りを合わせて検討します。[12]
2026年地価公示 ／ 住宅地・市区町村別平均価格
標準地の土地価格をもとにした自治体別の平均です。町丁や分譲地ごとの売値、古家付き住宅の取引価格とは区別して読みます。調査地点の立地と数は自治体によって異なります。
都県が公表した2026年地価公示の住宅地平均価格を原表から転記しました。複数の自治体をまとめた独自平均は算出していません。平均変動率は継続地点の変動率の平均で、今年と前年の公表平均価格同士を比較した変化率とは異なります。標準地数は原表の表記に従い、隔年調査等の注記は原典で確認できます。
200㎡換算は「円/㎡×200㎡÷10,000」。面積による単純な算術例で、個別敷地の形状・接道・造成・権利や建物・解体・修繕の費用は反映していません。
| 市区町村 | 住宅地平均価格 | 200㎡の算術例 | 原表PDF |
|---|---|---|---|
| 毛呂山町 | 37,000円/㎡ | 740万円 | 16ページ |
| 越生町 | 23,700円/㎡ | 474万円 | 17ページ |
| 坂戸市 | 92,200円/㎡ | 1,844万円 | 16ページ |
| 鶴ヶ島市 | 99,800円/㎡ | 1,996万円 | 16ページ |
この指標を手掛かりに、次は駅や道路、敷地の高さ、築年、建物と設備の状態が近い取引を探します。売出価格は募集時の希望額、取引価格は実際の売買の記録。それぞれの時点を確かめ、査定額と必要な工事費を並べると、現況のまま引き継ぐ場合の手残りも考えやすくなります。
国土交通省の取引価格情報を調べる ↗06 — TSUNAGU’S VIEW
実務の視点 — 堤 誠之
この地域では、大学や病院などへ通う生活圏と、梅林・山裾に近い週末利用の生活圏を分けて考えたいところです。戸建てを貸すなら、まず水回りと駐車、買物や勤務先への移動を調べ、実際の賃料査定から必要な改修費を逆算します。山側の家では、趣味や二拠点利用に合う良さがある一方、通う頻度と草木の手入れ、雨の日の出入りを具体的にしたい。賃料査定と家の条件を土台に、次の人が続けられる使い方から引継ぎを考えます。
本特集に寄せられた、この地域に関する実務コメントを趣旨を保って編集しています。
エリアの見解 — TSUNAGU編集部
毛呂山・越生から坂戸・鶴ヶ島へ広がる地域では、家の使い道を観光だけに寄せないことが大切だと考えます。梅林や山歩きの楽しみは週末利用の動機になりますが、住宅としての引継ぎは、通勤や医療、学校への日常の移動に支えられます。室内の見栄えを先に整えるより、雨漏り・水回り・駐車の費用を押さえ、生活と休日の両方から候補を比べる。その順序が、所有者の支出を抑えながら次の使い手に伝わる再生につながります。
地域の公的資料、地価の原表、上記の実務視点を踏まえた編集部の分析です。
07 — REPAIR & INFRASTRUCTURE
斜面から流れ込む雨水、雨樋、床下の湿気を確認します。庭の整地やデッキの追加を考えるときも、建物から水を遠ざける排水計画を先に見ます。
給湯器、浴室、台所、便器の稼働と配管の状態を確認。毎月の家賃だけでなく、入居前と入居後の設備更新を含め、住宅賃貸として残るお金を比較します。
庭木や古い塀を除く場合は、境界、地盤の高低差、道路への乗り入れを調べます。駐車のしやすさを改善する工事と、残したい庭の魅力を両立できる範囲を考えます。
雨漏りや構造の傷み、落下や倒壊につながる部分は、使い方を決める前にも対応が必要です。点検した内容、工事の履歴、見積りが揃うと、次の買主や借主に引き継ぐ条件も具体的になります。
08 — SIX CHOICES, ONE HOUSE
必要な水回りを整え、普通借家・定期借家・DIY型を家族の予定から比較。募集前に賃料査定と工事見積りを合わせ、空室や修繕への備えも残します。
使う部屋と水回りから整え、道具置場や仕事をする小部屋を設ける案。大きな改装より、不在中の管理と交通費を含めた年間予算から始められます。
山歩きや自転車の拠点を考えるなら、装備の収納・洗濯・駐車に加え、地域へ出かける案内を整えます。所在地の営業条件と現地管理を確認して事業者への引継ぎを検討します。
工事を決める前の比較
現況の売却査定と、改修・解体後の査定を比べ、工事・片付け・測量・売却までの維持費を差し引きます。先に出す費用と、引継ぎまでの期間まで揃えると、ご家族が選びやすくなります。
現況売却と解体の手残りを試算する →09 — A PLACE TO STAY
宿泊活用は、同じ町名でも用途地域・地区計画・建物の条件で判断が変わります。県観光課への住宅宿泊事業の届出と、管轄保健所への旅館業の相談を分け、建築と消防の要件も確認します。住宅宿泊事業には住宅としての要件と年間180日以内の上限があり、定期借家等との併用も契約名だけでは決まりません。清掃・ごみ・緊急時の対応まで含めた運営費を、住宅として貸す場合や自己利用と比較します。
住宅宿泊事業は住宅の要件を満たし、年間180日以内の上限や地域の条例に沿って行う制度です。一棟貸しという呼び方だけでは営業区分は決まらず、旅館業は用途・施設・営業方法に応じた許可等を確認します。[10][11]
用途地域、地区計画、接道、建築、消防、給水・排水を調べ、所在地を管轄する行政へ事前相談します。庭や室内の改装を発注する前に、使える範囲と必要な工事を具体的にします。
予約や鍵を電子化した後も、清掃、設備故障、夜間の連絡、ごみと近隣対応は続きます。移動と駐車、作業の報酬、緊急時の担当まで含めて、住宅賃貸や自己利用の案と比較します。
10 — START WITH WHAT YOU KNOW
所在地・地番、名義、納税通知書、図面、工事の履歴。揃わない資料は、所在と入手先から整理できます。
使う予定、片付け、修繕、維持費、相続の状況。売却に決めていなくても、優先したいことから比べられます。
再建築、農地、道路、地区計画、宿泊営業など、論点に合わせて資料と図面を示し、必要な手順を相談します。
| 相談したいこと | 窓口・公式案内 | 用意したい資料・相談内容 |
|---|---|---|
| 毛呂山の空き家情報館・移住相談 | 毛呂山町 企画財政課の移住・定住案内 | 所在地、利用予定、建物・土地の資料。 |
| 坂戸市内の空き家売却・賃貸 | 坂戸市 空き家バンク担当 | 所在地、所有関係、建物の状態、売る・貸す希望。 |
| 住宅宿泊事業の届出・管理体制 | 埼玉県 観光課 民泊・旅行業受付窓口 048-830-3959 | 所在地、住宅としての利用状況、平面図、管理方法。来庁相談は事前予約。 |
| 旅館業の施設基準・許可 | 埼玉県の管轄保健所 | 所在地、平面図、客室数・定員、給排水、営業計画を示して所管の保健所を確認。 |
消防設備は管轄消防とも協議します。受付時間、予約、担当課の連絡先は、リンク先の公式案内で確認できます。
11 — TOOLS & PRACTICAL GUIDES
費用を試す。契約や土地の言葉を知る。地域の歴史と宿の実務を読む。気になることから、TSUNAGUの既存特集へ進めます。
12 — QUESTIONS FROM OWNERS
住宅としての売買や賃貸、家族利用も並べて比較できます。宿泊活用は所在地の規制、改修費、清掃・緊急対応の体制によって負担が変わるため、観光地への距離だけで決めず、事業計画から判断します。
賃料査定と設備・建物の点検を先に行い、入居に必要な修繕と、好みに関わる改装を分けて検討できます。DIY型賃貸なら、借主の工事範囲と費用、退去時の扱いを契約で取り決めます。
所在地と、いま分かることから相談できます。名義や権利、建物の状態、残す品と処分する品を整理し、大きな片付けや改修を発注する前に、現況での引継ぎも含めて比べます。
土地としての需要に加え、修繕して住みたい買主の選択肢もあります。現況と解体後の査定、工事費、再建築の条件、税負担と管理費を比べます。危険な部分には早めに対応し、大きな工事は査定や見積りを踏まえて判断できます。
相談できます。住宅や別荘としての売却、戸建て賃貸、家族の二拠点利用などを、立地と建物の条件から比較します。宿泊転用の可否だけで、家の引継ぎ方が決まるわけではありません。
住宅宿泊事業の住宅要件と営業日数、賃貸借の契約、実際の利用形態を確認して検討します。1か月以上という期間だけで旅館業に当たらないと決まるものではありません。所在地の条例・規約と管理体制を含め、管轄窓口へ相談します。
構造、用途、築年、取得価額と使用状況、取得後の工事内容で取扱いが異なります。耐用年数や修繕費・資本的支出の区分を税理士等に確認し、売買契約と工事明細、取得後の収支を合わせて検討できます。
相談できます。家族が使う予定と年間の維持費、今後の修繕を整理し、売却、賃貸、自己利用、宿泊活用、解体、維持管理を比較します。登記・税務・建築・許認可などは必要に応じて専門家と確認します。
13 — TSUNAGU, THE NEXT CHAPTER
売ると決めていなくても。
修繕や土地の条件が気になっていても。
家と、ご家族に合う引継ぎを。
JAPAN REALTOR — PRACTICAL PERSPECTIVE
不動産業界21年目。一棟収益不動産や宿泊施設の売買・事業再生に携わり、旅館法人3社の代表として再生・運営に関わってきました。空き家や空き別荘、企業保養所について、現況での売却・引継ぎから活用の検討まで相談を受けています。
土地の利用条件と、取得・修繕・運営の費用を一緒に考え、必要に応じて登記・税務・建築・許認可の専門家と連携します。
代表者の経歴と相談領域を読む →売却のご相談0120-940-592
ジャパンリアルター株式会社／宅地建物取引業：東京都知事（2）第104145号
14 — EDITORIAL, DATA & PHOTO CREDITS
編集・構成：TSUNAGU編集部（ジャパンリアルター株式会社）。編集確認日：2026年11月1日。官公庁・自治体・観光協会・施設運営者等の公表資料および公的統計をもとに、地域の歴史・暮らしと、空き家の売却・保存活用の視点から編集した専門特集です。地価の対象時点・原典・転記と計算の条件は本文に記しています。実務の視点は堤 誠之から寄せられた地域別コメントを趣旨を保って編集し、エリアの見解は公開資料と実務視点を踏まえた編集部の分析として掲載しています。個別の掲載写真や施設、住宅が空き家・売却募集中であることを示すものではありません。最新の利用案内や個別条件については、各公式情報・管轄窓口にてご確認ください。
毛呂山町・目白台の道路と住宅地
Photo: Moroyama-explorer ／ Public domain ／ 原写真と利用条件
原写真を縮小・WebP再圧縮。表示枠でトリミング。合成・生成は行っていません。
越生町を流れる越辺川
Photo: Ebiebi2 ／ Public domain ／ 原写真と利用条件
原写真を縮小・WebP再圧縮。表示枠でトリミング。合成・生成は行っていません。
越生町・黒山三滝の男滝と女滝
Photo: Koda6029 ／ CC BY-SA 4.0 ／ 原写真と利用条件
原写真を縮小・WebP再圧縮。表示枠でトリミング。合成・生成は行っていません。
